مراحل و مدارک تخریب و نوسازی ساختمان
فهرست مطالب
تعریف تخریب ساختمان
تخریب در لغت به معنی ویران کردن خراب کردن منهدم ساختن نابود کردن می باشد تولد و مرگ لازم و ملزوم یکدیگر هستند تخریب و ساخت هم همین گونه می باشد، در صنعت ساختمان تخریب با اهداف کلی مثل تعمیر، بازسازی، حذف و نوسازی صورت می گیرد که این عمل نیاز به مهارت و تجهیزات فنی و نیروی انسانی می باشد.
تخریب ساختمان اصولا با دو روش دستی و مکانیکی و بعضا با استفاده از مواد منفجره صورت می پذیرد که البته استفاده از مواد منفجره جهت تخریب ساختمان در کشور ما معمول نمی باشد و عموما از روش دستی و مکانیکی جهت تخریب ساختمان استفاده می گردد.
بند ۱۲-۸-۱-۱ مقررات ملی ساختمان تخریب را اینگونه تعریف نموده است:
هر اقدامی که مستلزم جدا کردن مصالح از ساختمان به منظور حذف نوسازی، تعمیر، مرمت و بازسازی تمام یا قسمتی از بنا باشد تخریب نامیده می شود.
همان گونه که بیان شد اهداف تخریب متعدد می باشد و ممکن است هدف از تخریب یک بنا مرمت بنا یا بازسازی یک بنای فرسوده باشد.
اما لازم است بدانیم جهت انجام تخریب یک سازه ساختمانی لازم است از مراجع قانونی مجوز لازم اخذ گردد که این موضوع در بند ۱۲-۸-۱-۲ مقررات مذکور به روشنی بیان شده است: قبل از شروع عملیات تخریب باید مجوز لازم از مرجع رسمی ساختمان توسط سازنده اخذ گردد که البته تخریب باید با کسب نظر از مهندس ناظر و انجام برنامه ریزی و هماهنگی با مراجع ذیربط همچون ادارات گاز آب و فاضلاب و برق برای قطع انشعابات و در صورت لزوم این انشعابات سالم سازی و نگهداری شود.
برای تخریب ساختمان لازم است تجهیزات فنی و مهندسی مناسب محل قرارگیری سازه و نوع ساختمان از قبل در محل تخریب حاضر گردد و معابر عمومی و پیاده روها محافظت گردد.
قبل از تخریب یک ساختمان لازم است اثر ناشی از تخریب بر پایداری و عدم انهدام یا ورود خسارت به ساختمانهای همجوار، توسط مراجع ذیصلاح بررسی گردد تا از آسیب به ساختمانهای همجوار جلوگیری به عمل آید.
اگر سازه ای که باید مورد تخریب قرار گیرد یک سازه خاص است مثل بیمارستان، کارخانه یا غیره حتما لازم است توسط افراد ذیصلاح بازدید گردد و عند الروم از تجهیزات و لوازم مورد نیاز و متناسب برای این نوع سازه ها استفاده شود.
قسمت اول: مدارک مورد نیاز جهت صدور جواز تخریب و نوسازی
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- اصل و تصویر فیش نوسازی پرداخت شده سال جاری
- حضور کلیه مالکین یا وکیل قانونی
- اصل و تصویر وکالتنامه و شناسنامه و کارت ملی وکیل در صورت مراجعه وکیل
- اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت در صورت فوت مالک
- نقشه GIS که محل ملک توسط مالک بر روی آن مشخص گردد و نقشه به واحد طرحتفضیلی ارائه شود.
- فیش های آب برق گاز تلفن
- اصل و رونوشت صورتمجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی باشد.
- ارائه گواهی ۶ و ۸ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱/۰۳/۲۴ هیات وزیران
قسمت دوم: مراحل صدور جواز تخریب و نوسازی
بند الف ماده ۷ آیین نامه اجرایی دفاتر خدمات الکترونیک شهر خدماتی که از سوی دفاتر خدمات الکترونیک شهر به متقاضیان ارائه می شود به شرح ذیل می باشد: «تشکیل پرونده، بازدید و پیگیریهای لازم در رابطه با متقاضیان پروانه های تخریب و نوسازی ساختمان، احداث بنا، افزایش طبقات (اضافه اشکوب)، توسعه ساختمان، تعمیرات اساسی ساختمان، تعمیرات جزئی ساختمان، تبدیل و تقسیم واحدها، تغییر کاربری، تغییر نقشه، تعویض ناظر، تعويض محاسب، صدور المثنی (چاپ مجدد)، اصلاح، تمدید و ابطال انواع پروانه ها می باشد.
مرحله اول: تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک شهر
جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی مالک یا وکیل ایشان که معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت سازنده به وکالت از مالک باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه نمایند و با ارائه مدارکی که فوقا به آن اشاره شد نسبت به تکمیل فرم ثبت درخواست شهرسازی اقدام نماید.
فرم ثبت درخواست شهرسازی شامل اطلاعاتی است که نیاز است که مالک یا نماینده وی به صورت کامل و دقیق تکمیل نمایند که این اطلاعات شامل موارد ذیل میشود:
مشخصات ملک شامل
الف) شماره پرونده شهرسازی
ب) مسکونی با غیر مسکونی بودن
پ) آپارتمان یا کلنگی بودن ساختمان
ت) تعیین بلوک
ث) پلاک ثبتی اعم از پلاک فرعی و اصلی و قطعه
ج) شماره اشتراک یا کنتور برق گاز، آب فاضلاب
ه) نوع سند مالکیت اعم از سند رسمی ثبتی شش دانگ یا قرارداد زمین شهری یا سند عادی (قولنامه یا بیعنامه) بنچاق ملک
مشخصات مالک یا مالکین یا وکیل ایشان
شرایط ویژه شامل جانبازی خانواده شهید، آزادگان، کارمند شهرداری
مشخصات متقاضی یا قائم مقام وی
گواهی پایان کار ساختمان عدم خلاف پایان کار آپارتمان، پایان کار قبل از ۱۳۴۹
مرحله دوم: صدور دستور بازدید از ملک
در این مرحله مسئول شهرسازی اقدام به صدور دستور بازدید از ملک را می دهد که این دستور باید توسط مامور شهرداری انجام پذیرد.
مرحله سوم: اخذ نوبت بازدید
در این مرحله متقاضی جواز تخریب و نوسازی اقدام به اخذ نوبت از شهرداری جهت دریافت نوبت برای بازدید از ملک مورد نظر را می نماید، لازم به ذکر است این مرحله از طریق سامانه انجام می پذیرد.
مرحله چهارم: بازدید از ملک
در مرحله چهارم مامور فنی شهرداری منطقه اقدام به بازدید از ملک می نماید و نسبت به ارائه گزارش و تهیه کارت گذر بندی اقدام می نماید در واقع مامور شهرداری با حضور در محل ملک مواردی از جمله ابعاد، عرض گذری که ملک به آن راه دارد بنای موجود در پلاک ثبتی مورد درخواست و وضعیت مجاورین ملک را به طور دقیق مورد بررسی قرار داده و به شهرداری مربوطه گزارش میکند.
مرحله پنجم: بررسی گزارش
گزارش مامور فنی شهرداری توسط مسئول شهرسازی شهرداری منطقه مورد بررسی و ارزیابی قرار میگیرد که باید وضعیت ملک با ضوابط شهرسازی مطابقت داده شده و اصلاحات و تغییرات لازم در ملک مشخص شود.
مرحله ششم: صدور مجوز تهیه نقشه معماری
پس از گزارش مامور شهرداری و بررسی گزارش مذکور توسط شهرداری منطقه و تطبیق گزارش مذکور با طرح شهرسازی، سندی تحت عنوان مجوز تهیه نقشه معماری صادر می شود که در این سند مواردی همچون ابعاد زمین از شمال جنوب شرق و غرب ابعاد گذر اصلاحی ابعاد باقی مانده پس از اصلاحی حداکثر تراکم ساختمانی مجاز تعداد طبقات مجاز برای احداث بنا، سطح اشغال هر طبقه حداکثر پیشروی و تعداد واحدها در هر طبقه به صورت دقیق مشخص می گردد.
مرحله هفتم: ارائه نقشه معماری توسط مالک یا سازنده
مطابق ماده ۴ مقررات ملی ساختمان کلیه طرحهای ساختمانی و مدارک فنی آن از جمله معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی منحصرا باید توسط دفاتر مهندسی ساختمان یا طراحان حقوقی ساختمان در حدود صلاحیتی که در زمینه طراحی پروانه اشتغال از وزارت مسکن و شهرسازی می باشند طبق شرایط و ضوابط زیر و مطابق با قراردادهای همسان که نمونه آن پیوست شرح خدمات مهندسان رشته ساختمان است و با صاحب کاران باید منعقد نمایند انجام شود. شهرداریها یا سایر مراجع صدور پروانه نیز موظفند نام و مشخصات طراحان واجد شرایط را که توسط صاحب کاران معرفی شده اند در پروانه های مربوط قید نموده و تنها نقشه هایی را بپذیرند که حسب مورد توسط مسئول دفتر مهندسی طراحی به اتفاق طراح حقیقی آن یا طراح حقوقی به اتفاق طراح حقیقی آن طرح در حدود صلاحیت و ظرفیت مربوط امضاء و مهر شده و مشخصات فنی کارو نقشه های اجرایی آن بر اساس شرح خدمات مهندسان رشته های ساختمان انجام پذیرفته و مورد تایید سازمان استان قرار گرفته باشد. طراح ساختمان حسب رشته تخصصی خود پاسخگوی تمامی مراحل و مسایل آن طرح به سازمان استان، شهرداری، سایر مراجع صدور پروانه و یا سایر مراجع کنترل می باشد.
پس از صدور مجوز تهیه نقشه معماری توسط شهرداری مالک یا وکیل وی موظف است با یکی از دفاتر مهندسی ساختمان مراجعه نماید تا قرارداد تهیه نقشه معماری منعقد شود که دفتر مهندسی مذکور با ارجاع موضوع به احدی از مهندسین معماری با توجه به ضوابط و مقررات ملی ساختمان و دستورالعمل های صادره از شهرداری نسبت به ترسیم نقشه ساختمان اقدام می نماید، در نقشه تهیه شده توسط مهندس معمار، ابعاد ملک محل قرار گیری اتاق ها و دیگر جزئیات ساختمان همچون تعداد و محل قرارگیری پارکینگ ها و غیره به صورت دقیق طراحی می گردد. مهندس معمار لازم است پس از ترسیم نقشه ساختمان، نقشه مذکور را در دفاتر خدمات الکترونیک شهر به ثبت برساند تا شهرداری منطقه نسبت به بررسی و در صورت لزوم نسبت به اصلاح و یا تغییرات اقدام نماید، در صورتیکه شهرداری نظر به تغییر در نحوه ترسیم نقشه داشته باشد، لازم است مهندس معمار اقدام به تغییر نقشه و یا اصلاح آن منطبق بر دستورات صادره از سوی شهرداری و عند الزوم رعایت مقررات اقدام نماید.
مرحله هشتم: بررسی نقشه ساختمان
پس از آنکه نقشه ملک توسط دفتر مهندسی تهیه و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر به شهرداری ارسال شد مسئول شهرسازی شهرداری نسبت به بررسی نقشه مذکور اقدام می نماید تا حسب مورد نقشه مذکور با مصوبات و قوانین شهرسازی مطابقت داشته باشد در صورتیکه مسئول شهرسازی نقشه ابرازی مالک یا نماینده وی را تایید نماید دستور محاسبه عوارض شهرداری را می دهد.
مرحله نهم: محاسبات عوارض شهرداری
پس از صدور دستور محاسبه عوارض نوسازی توسط مسئول شهرسازی شهرداری منطقه قسمت محاسبات عوارض نوسازی شهرداری اقدام به محاسبه نمودن عوارض نوسازی مینماید برای محاسبه عوارض مذکور عوامل متعددی تاثیر گذار می باشد از جمله می توان به عواملی همچون موقعیت ملک، مساحت زمین، سن ساختمان، تعداد طبقات، نوع کاربری، متراژ را بیان نمود.
فرمول محاسبه عوارض نوسازی شهرداری:
5%/1×ارزش ملک= عوارض نوسازی
ارزش زمین + ارزش ساختمان =ارزش ملک
قیمت منطقه ای × مساحت زمین = ارزش زمین
(قیمت بنا × %۳۰ ارزش معبر ) × مساحت مشمول ساختمان = ارزش ساختمان
برای صدور جواز ساخت لازم است مالک نسبت به تسویه کامل عوارض متعلق به ملک اقدام نماید تا جواز ساخت صادر گردد در محاسبه عوارض نوسازی همانطور که در فرمول بالا مشخص است نحوه محاسبه کاملا از شهر به شهر و منطقه به منطقه دیگر تفاوت دارد و نمی توان مبلغی مشخصی را برای تمامی املاک تعیین نمود.
مرحله دهم: صدور فیش توسط شهرداری
شهرداری در این مرحله اقدام به صدور فیشهای عوارض زیر بنا، آتش نشانی می نماید و علاوه بر آن نسبت به صدور نامه بیمه می نماید.
مرحله یازدهم: پرداخت فیش توسط مالک یا نماینده
ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیری و ارتقای نظام مالی کشور که مقرر می دارد: «شهرداری ها مکلفند حداکثر تا یک هفته پس از پرداخت نقدی با تعیین تکلیف نحوه پرداخت عوارض به صورت نسیه نسبت به صدور و تحویل پروانه ساختمان متقاضی اقدام نمایند. درخواست یا دریافت وجه مازاد بر عوارض قانونی هنگام صدور پروانه یا بعد از صدور پروانه توسط شهرداری ها ممنوع است. پرداخت صد درصد (%۱۰۰) عوارض به صورت نقد شامل درصد تخفیفی خواهد بود که به تصویب شورای اسلامی شهر می رسد. در پرداخت عوارض به صورت نسیه قسطی و یا یکجا نیز به میزانی که به تصویب شورای اسلامی شهر می رسد حداکثر تا نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به مبلغ عوارض اضافه می شود.»
لذا متقاضی جهت صدور جواز مقتضی است نسبت به پرداخت فیش های صادره از سوی شهرداری می باشد که در صورت پرداخت مبالغ مذکور شهرداری موظف است نسبت به صدور جواز ساخت ظرف مدت ۷ روز اقدام نماید.
مرحله دوازدهم: صدور معرفی نامه مهندس ناظر
پس از تادیه وجوه عوارض و فیشهای صادره شهرداری اقدام به صدور فرم معرفی نامه برای امضاء و تایید مهندس ناظر می نماید، در واقع برای صدور جواز تخریب و نوسازی نیاز به معرفی مهندس ناظر می باشیم.
به موجب بند ۲ ماده ۱۳ مقررات ملی ساختمان که مقرر می دارد: «ناظران ساختمان مکلفند عملیات ساختمانی را که توسط مجری و تحت نظارت آنها احداث می شود در حیطه مندرج در پروانه خود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه ها، محاسبات و مشخصات فنی منضم به آن و مقررات ملی ساختمان بر اساس شرح خدمات مصوب مهندسان رشته ساختمان نظارت کرده و در پایان کار مطابقت عملیات اجرایی ساختمان را با مدارک فوق گواهی نمایند.»
مرحله سیزدهم: ارائه فرم تعهد معماری و فرم تعهد نظارت معماری
در صورتیکه واحدهایی که در ساختمان جدید ۵ سقف یا بیش از آن باشد. لازم است فرم هایی تحت عنوان تعهد معماری و تعهد نظارت معماری ارائه شود.
مرحله چهاردهم: نقشه تاسیسات مکانیکی
نقشه تاسیسات مکانیکی نقشه ای است که در آن سیستم های گرمایش و سرمایش تاسیسات بهداشتی ،گازرسانی سیستم تهویه مطبوع و همچنین تاسیسات جانبی مانند استخر و غیره انتخاب و طراحی می شود. بنابراین این نقشه شامل ریزترین و جزئی ترین اطلاعات و مشخصات فنی مربوط به موارد نام برده شده جهت بهره برداری اصولی است؛ از جمله این اطلاعات می توان به اندازه و قطر لوله، محل نصب و حتی نحوه اجرایی کردن هر یک از سیستم ها اشاره کرد.
در این مرحله لازم است نقشه های تاسیسات مکانیکی توسط مهندسین ترسیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر به شهرداری تقدیم و ارسال شود.
مرحله پانزدهم: تهیه پیش نویس جواز ساخت
در این مرحله لازم است مالک یا نماینده وی درخواست تعیین مهندس ناظر را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر به شهرداری ارسال شود، و پس از آن نسبت به انعقاد قرارداد با موضوع نظارت ناظر بر روند ساخت و رعایت مقررات و اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی بسته میشود.
در مرحله فعلی برای صدور پیش نویس جواز ساخت لازم است مدارکی از جمله برگه تائیدیه نما، تائیدیه نقشه سازه ها، تائیدیه تاسیسات برق و مکانیک، برگه تائیدیه آزمایش خاک و ارائه برگه تعهد به اصلاحات توسط مالک یا نماینده قانونی او به دفتر خدمات الکترونیک ارائه گردد.
مرحله شانزدهم: تکمیل شناسنامه ساختمان
مطابق ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان که مقرر می دارد: «شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.»
لازم به ذکر است مطابق ماده ۲ دستور العمل صدور شناسنامه ساختمان که مقرر می دارد: «شهرداری هر شهر و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان را برای هر واحد به طور جداگانه صادر می کند و برای آنها علاوه بر شماره ثبت دبیرخانه و تاریخ صدور شماره مسلسل اختصاص میدهد.»
لذا همانطور که در قانون پیش فروش ساختمان و دستور العمل فوق الذكر بیان شده است شهرداری موظف می باشد در زمان صدور جواز ساخت شناسنامه فنی ساختمان را برای هر واحد به صورت جداگانه صادر نماید. در شناسنامه ساختمان که توسط شهرداری تنظیم و تکمیل می شود اطلاعاتی نظیر اطلاعات مربوط به مهندسین طراح، مجری و ناظر، مشخصات مربوط به سازه ها، دیوارها، نماها، تراکم ساختمان، اطلاعات مربوط به معماری اطلاعات مربوط به مشخصات تجهیزات و تاسیساتی فنی و تاسیساتی که در ساختمان نصب شده و یا به کار رفته و سایر موارد می باشد.
مرحله هفدهم: امضا پروانه تخریب و نوسازی
پس از تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری به مرحله امضا پروانه تخریب و نوسازی می رسیم که باید توسط شهرداری این پروانه امضا شود.
مرحله هجدهم: صدور پروانه
پس از طی تمامی مراحل مذکور پروانه توسط واحد دبیرخانه شهرداری ممهور و در ۳ نسخه صادر تنظیم و صادر می شود و به امضا و مهر مهندس ناظر می رسد این مرحله آخرین مرحله می باشد که در واقع پروانه تخریب و نوسازی صادر و به مالک یا نماینده وی تحویل می شود.
جهت کسب اطلاعات و راهنمایی در خصوص گرفتن پروانه تخریب و نوسازی به مقاله راهنمای اخذ پروانه تخریب و نوسازی ساختمان مراجعه نمائید.
گروه وکلا و مشاورین حقوقی میزان
تهران، میدان ونک، خیابان نهم گاندی، پلاک 5، واحد 9
گروه وکلا و مشاورین حقوقی میزان
95 30 20 88 - 021