نحوه خرید و تملک اراضی و املاک توسط دولت و شهرداری ها
فهرست مطالب
ارکان درخواست
- نیاز دستگاه تملک کننده و تصویب طرح و تأمین اعتبار آن.
- اگر با مالک توافق شود، همان قرارداد منعقده ملاک عمل طرفین خواهد بود ولاغیر. اما اگر طرفین به توافق نرسند، موضوع به هیئت سه نفره، مرکب از یک نفر نماینده سازمان مربوطه و یک نفر نماینده مالک و یک نفر کارشناس منتخب دادگاه، ارجاع گردیده و نظر هیئت سه نفره قطعی است.
- قیمت روز ملک باید بدون تأثیر طرح تعیین شود.
- تصمیم دادگاه جهت ارجاع امر به کارشناسی یک تصمیم اداری بوده و ماهیت قضایی ندارد و نهایتاً باید ظرف ۱۵ روز تاریخ درخواست انجام شود. پس از ارجاع امر به کارشناسی و ابلاغ آن کار دادگاه به پایان رسیده و بدون هیچ تصمیم دیگری پرونده از آمار کسر و بایگانی میشود.
نکته: رعایت شرایط و ضوابط مذکور زمانی است که سازمان مجری طرح، وفق مقررات اقدام به تملک ملک مردم نماید، لذا اگر ملک به صورت غاصبانه و بدون رضایت مالکین تصرف شده باشد، موضوع از شمول لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی خارج است و مشمول قواعد غصب می شود که در بخش جداگانه ای مفصلاً توضیح داده شد.
شرایط و ضوابط تملک
چنانچه ادارات دولتی یا شهرداریها بخواهند مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک با رعایت تشریفات قانونی مبادرت به تملک ملک نمایند، شرایط ذیل را باید مدنظر قرار دهند:
1) نیاز دستگاه تملک کننده: موارد نیاز در ماده ۹ قانون زمین شهری ذکر شده است.
2) مجوز و تصویب بالاترین مقام اجرایی: بالاترین مقام اجرایی در وزارتخانه ها وزیر و در شهرداری ها شهردار است.
3) طرح مصوب: منظور از طرح مصوب طرحهای تأسیساتی عمومی، عمرانی و اداری است و با طرح هایی که در نقشه جامع یا هادی پیش بینی گردیده است.
4) تأمین اعتبار: قبل از اقدام به تملک اراضی مردم، دولت یا شهرداری ها باید نسبت به تأمین اعتبار بابت خرید ملک اقدام نمایند.
5) گواهی عدم امکان تهیه زمین از اراضی متعلق به دولت.
6) استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک محل.
7) تشخیص نوع زمین: در خصوص موات یا غیر موات بودن زمین باید از اداره راه و شهرسازی استعلام شود.
8) اعلام قصد خرید قانون مذکور بیان داشته از طریق ابلاغ کتبی باید به مالک ملک اطلاع رسانی شود که دولت قصد خرید ملک او را دارد، اما اظهار نامه رسمی به نظر روش مناسب تری است. اگر به مالک دسترسی نباشد یا مالک ناشناس باشد یا مالک از دریافت نامه اداری یا اظهارنامه خودداری نماید، سازمان مجری طرح باید قصد خرید ملک را بر اساس تبصره ۶ ماده ۹ قانون زمین شهری و ماده ۲۵ آیین نامه در روزنامه کثیر الانتشار در دو نوبت به فاصله ۱۰ روز به اطلاع عموم برساند.
9) انعقاد عقد: در صورت توافق طرفین در بدو امر، قیمت ملک به صورت توافقی تعیین می شود (ماده ۳ قانون نحوه خرید). اما اگر طرفین نسبت به قیمت ملک به توافق نرسند، بر اساس ماده ۴ قانون مذکور موضوع به هیئت سه نفره مرکب از یک نفر نماینده سازمان مربوطه و یک نفر نماینده مالک و یک نفر کارشناس منتخب دادگاه ارجاع گردیده و نظر هیئت سه نفره قطعی است. (خاطر نشان می سازد دادسرا در انتخاب کارشناس هیچ نقشی ندارد و بنا به تصریح ماده ۴ لایحه قانونی انتخاب کارشناس سوم با دادگاه است و دادسرا برابر مواد ۸ و ۹ صرفاً وظیفه اجرایی دارد.)
نکته: هر چند در قسمت اخیر ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک آمده است «رأی اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم الاجرا است» اما قسمت اخیر تبصره بند ۲ از بند «الف» ماده ۱۷۱ قانون برنامه پنج ساله پنجم مصوب ۱۳۸۹ مقرر داشته «رأی صادره موضوع ماده ۴ قانون مذکور قابل اعتراض در مراجع صالحه قضایی است.»
سؤال: مهلت اعتراض به نظریه هیئت سه نفره مذکور چه مدت است؟
اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره 2986/7 مورخ 29/11/93 بیان داشته: «الف) با توجه به قسمت اخیر ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید … منظور از «رای» در جمله آخر تبصره بند «الف» ماده ۱۷۱ قانون برنامه پنجم توسعه مصوب ۱۳۸۹، نظر اکثریت هیئت کارشناسی موضوع ماده ۴ لایحه قانونی است.
(ب) نظر به اینکه قانون گذار در تبصره بند «الف» ماده ۱۷۱ قانون برنامه پنجم توسعه، علی رغم آنکه در مقام بیان بوده، جهت اعتراض به نظر هیئت کارشناسان (موضوع ماده ۴ لایحه قانونی صدرالذکر) در مراجع صالحه قضایی مدتی را مقرر نداشته است، بنابراین اعتراض مذکور مقید به فرجه زمانی نیست.»
لازم به ذکر است نحوه و مهلت اعتراض در قانون مزبور مبهم است و مشخص نیست معترض باید اعتراض خود را در همان پرونده به دادگاه تسلیم کند یا جداگانه تحت پرونده ای جدید و با شماره کلاسه جدید میبایست انجام شود. نکته دیگر رعایت مهلت شش ماهه اعتبار نظریه کارشناسی بر اساس تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی است. بر همین اساس علی الاصول محاکم نظریه هیئت سه نفره کارشناسان را به دلالت ماده ۴ لایحه قانونی قطعی میدانند.
نکته: بر اساس ماده ۹ لایحه قانونی در صورتی که اجرای طرح فوریت داشته باشد تحت شرایط مندرج در آن استثنائاً دستگاههای دولتی میتوانند بدون رعایت برخی از شرایط نسبت به تملک اراضی مردم اقدام نمایند اما نهایتاً باید ظرف سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت قیمت اقدام نمایند.
مستندات قانونی مرتبط با موضوع
لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب اسلامی (لایحه قانونی مذکور ۱۲ ماده دارد) ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 28/8/1370 به انضمام 7 تبصره)
تبصره بند ۲ قسمت «الف» ماده ۱۷۱ قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۹
ماده ۴ قانون صدر الذکر: هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین (دستگاه اجرایی) و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. کارشناسان یک نفر از طرف (دستگاه اجرایی) یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می شوند رای اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم الاجراست.
تبصره ۱- در صورتی که در محل کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد، طبق ماده ۲۹ قانون کارشناسان رسمی مصوب ۱۳۱۷ عمل میشود.
تبصره ۲- هرگاه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام (دستگاه اجرایی) که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم میرسد تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک عدم تکمیل تشریفات ثبتى عدم صدور سند مالکیت فوت مالک و موانعی از این قبیل امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملک حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام مینماید.
ماده ۵_ ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها.
تبصره 1_ در مواردی که ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد، علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد.
تشخیص اینکه مالک در محل ساکن است یا ملک ممر اعاشه وی میباشد با دستگاه اجرایی است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه صالحه محل وقوع ملک می باشد که به تقاضای هر یک از طرفین اظهار نظر خواهد کرد.
این ماده ۴ تبصره دیگر نیز دارد.
نکات بسیار مهم کاربردی مربوط به دعوا
- درخواست ارجاع امر به هیئت سه نفره کارشناسی دعوا محسوب نمی شود و فقط یک درخواست ساده به شمار می آید. تصمیم دادگاه نیز یک تصمیم اداری بوده و ماهیت قضایی ندارد. درخواست مذکور فاقد هزینه دادرسی است.
- مرجع صالح: دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت ارجاع امر به هیئت کارشناسی را دارد.
- اگر ملک محل سکونت یا ممر اعاشه (کسب و کار و ارتزاق) مالک باشد، بر طبق تبصره ۱ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، علاوه بر قیمت روز ملک، پانزده درصد دیگر به آن اضافه میشود.
- بر اساس تبصره ۶ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداری ها جهت تأمین معوض ابنیه، املاک اراضی شرعی و قانونی مردم که در اختیار شهرداری ها قرار می گیرد. دولت موظف است %۱۰ از اراضی واحدهای مسکونی قابل واگذاری را با قیمت تمام شده به شهرداری ها اختصاص دهد تا پس از توافق بین مالکین و شهرداری ها به عنوان معوض تحویل گردد. اما با این حال اشکالی وارد نیست که شهرداری ها از اراضی خود بابت معوض املاک به مالکین تحویل نمایند.
- بر طبق ماده ۸ لایحه قانونی، انتقال یا ابطال یا اصلاح سند یک نوع تشریفات اداری است. بعد از تملک دولت، اداره ثبت مکلف است پس از امضای سند انتقال توسط دادستان یا نماینده وی نسبت به صدور سند مالکیت جدید اقدام نماید. بنابراین ضرورتی به طرح دعوای جداگانه و صرف وقت و هزینه مجدد نیست.
- خلع ید مالک قبل از پرداخت وجه به او امکان پذیر نمیباشد. رعایت مهلت ۱۸ ماهه یا یک ساله منصرف از موضوع مورد بحث است و دستگاه اجرایی از قبل باید اعتبار طرح را تأمین کرده و بعد به دنبال تملک اراضی مردم برآید.
آیا شهرداری ها نیز مکلف به پرداخت پانزده درصد ارزش ملک جهت محل سکونت یا ممر اعاشه هستند؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 8283/7 مورخ 26/8/1380 بیان داشت: «قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 28/8/1370 فقط آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت را نسخ کرده که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله ملک مورد تملک باشد. بنابراین، سایر موارد ماده ۵ و از جمله تبصره یک آن در خصوص تعلق %۱۵ قیمت افزوده بابت محل سکونت یا ممر اعاشه به قوت خود باقی است.» (اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره1752/99/7 مورخ 15/11/1399 مجدداً دیدگاه فوق را تأیید کرده است.)
تفاوت قیمت روز و بهای عادله چیست؟
هر چند در تبصره یک ماده یک لایحه قانونی تملک اراضی برای برنامه های شهرسازی مصوب ۱۳۳۹ از جمله اندک قوانینی است که بهای عادله را تعریف کرده که در حال حاضر نیز نسخ شده است، برخی ها معتقدند قیمت روز نباید از قیمت عادله کمتر باشد. اما به نظر می رسد لفظ «بهای عادله» به دلیل تلفظ قدیمی آن باشد و گویش آن به مرور زمان تغییر کرده و امروزه «قیمت روز» جایگزین آن شده است. رویه قضایی نیز به این سمت رفته است و این دو عبارت را مترادف هم میداند در تقویت این نظر میتوان بیان داشت قانون گذار در سال ۱۳۵۸ در ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، از واژه «بهای عادله» استفاده کرده، اما در سال ۱۳۸۸ در تبصره یک از عبارت «قیمت روز» بهره برده است.
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 445/97/7 مورخ 13/3/1397 در این باره بیان داشت: «در خصوص «تعیین قیمت روز املاک» موضوع تبصره یک ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ باید قیمت ملک با در نظر گرفتن تبصره ۷ این قانون بر اساس قیمت روز ارزیابی بدون تأثیر طرح، ملاک عمل قرار گیرد. در هر صورت قیمت روز از قیمت عادله نباید کمتر باشد شایسته ذکر است برابر قوانین گذشته (منسوخ) نظیر تبصره یک ماده ۳ قانون احداث و توسعه معابر و خیابان ها مصوب ۱۳۱۲ و ماده 16 قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۱۳۳۴ ملاک «تعیین قیمت عادله» بر اساس قیمت سال قبل از شروع عملیات اجرای طرح است که با لحاظ ماده ۵ لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ باید بدون لحاظ تأثیر طرح، مورد ارزیابی قرار گیرد
نکته: بحث تفاوت یا ترادف بهای عادله با قیمت روز صرفاً مربوط به زمانی است که دستگاه اجرایی قصد تملک ملک مردم را به صورت قانونی داشته باشد، والا اگر تصرف بدون رضایت مالک بوده باشد. مورد از موارد غصب بوده و بدیهی است قیمت روز ملک باید پرداخت شود.
در صورت عدم وجود سابقه ثبتی اراضی یا چنانچه در مالکیت ملک بین دو یا چند نفر اختلاف باشد تکلیف دستگاه اجرایی چیست؟
بر اساس تکلیف ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح دستگاه اجرایی باید قیمت روز ملک را بر طبق نظریه هیئت کارشناسی موضوع ماده ۴ و تبصره ۲ آن در صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضا و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام نمایند. هر زمان که موضوع اختلافی در دادگاه رسیدگی و حکم مقتضی صادر شده باشد، ذی نفع میتواند با مراجعه به اداره ثبت محل مبلغ تودیع شده را وصول نماید.
آیا در صورت توافق مالک با دستگاه اجرایی اعتراض بعدی وی قابل قبول است؟
اولاً، نظر به اینکه در ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ با اصلاحات بعدی، با رعایت شرایطی تعیین بهای عادله اراضی و املاک از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکان و صاحبان حقوق پیش بینی شده است، لذا در فرض سؤال که دستگاه اجرایی با مالک در خصوص بهای اراضی توافق کرده است قرارداد منعقده بين طرفين لازم الرعايه است. ثانیاً، در فرض سؤال که مالک متعاقباً به موجب اقرار نامه رسمی هرگونه ادعای بعدی و تمامی خیارات از جمله خیار غبن را از خود ساقط کرده است، اسقاط حق خیار با توجه به ماده ۴۴۸ قانون مدنی فاقد منع قانونی است؛ لذا مالک نمی تواند با استفاده از خیار غبن تقاضای فسخ معامله را بنماید؛ مگر آنکه ثابت کند این میزان از غبن مدنظر و مقصود نبوده است. در هر صورت تشخیص موضوع بر عهده مقام قضایی رسیدگی کننده است (نظریه مشورتی شماره 130/1400/7 مورخ 5/3/1400)
تشخیص فوریت اجرای طرح های شهرداری با چه مقامی است؟
قانون گذار در ماده ۹ لایحه قانونی بیان داشت در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد دستگاه اجرایی میتواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن «دستگاه اجرایی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت با تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.
بنابراین، همان گونه که مشاهده می شود قانون گذار آگاهانه علی رغم اینکه در ماده ۲ (که معطوف به مواد ۴ و ۸ است) از واژه «بالاترین مقام دستگاه اجرایی» استفاده نمود، در مقام بیان در این ماده از عبارت «با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی» بهره گرفته است. فلسفه این اقدام نیز به جهت اهمیت بسیار بالای موضوع و استثنایی بودن عدم رعایت حقوق مالکانه افراد است تا بعضاً باعث سوء استفاده های احتمالی برخی از نهادها قرار نگیرد. بنابراین، کلمه «وزیر» منصرف از «شهردار» به عنوان بالاترین مقام دستگاه اجرایی است. مع هذا شهردار اختیار تشخیص فوریت طرح را ندارد و تشخیص آن با ذکر دلایل توجیهی بر عهده وزیر کشور است و استدلال خلاف آن به نظر اجتهاد در برابر نص باشد.
اداره حقوقی در نظری متفاوت و بدون ورود و بحث درباره عبارت به کار رفته در ماده ۹ (كلمة وزیر) و بدون درک صحیحی از استعلام، همان مقرره ای که در ماده ۲ آمده (بالاترین مقام اجرایی) را تکرار کرده است. این اداره در نظریه مشورتی شماره 807/95/7 مورخ 6/4/1395 بیان داشت: «برابر ماده ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب، ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی برسد؛ و مطابق مواد ۳ و ۵ قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب ۱۳۸۶، شهرداری ها نیز مشمول عنوان دستگاه اجرایی اند، بنابراین ضرورت تشخیص فوریت اجرای طرح موضوع ماده ۹ قانون موصوف با شهردار به عنوان بالاترین مقام اجرایی شهرداری می باشد.»