اثبات وقوع عقد بیع
فهرست مطالب
تعریف دعوای اثبات و تائید وقوع عقد بیع
مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. بیع با ایجاب و قبول طرفین واقع میشود و نیازمند عمل حقوقی دیگری نیست (ماده ۳۳۹ قانون مدنی) . بنا به تعریف فقهى: «هو الايجاب والقبول الدالان على نقل الملك بعوض معلوم.» این دعوا زمانی مطرح میشود که خریدار به صورت شفاهی یا با سند عادی مالی را خریداری میکند، اما به منظور اعتبار بخشیدن بیشتر به آن و همچنین استناد در مقابل دیگران نیاز به تأیید و اثبات آن دارد. به عبارت دیگر بر اساس قانون مدنی ایران، همین که طرفین بر بیع توافق نمایند و تراضی اراده ها و قصد و رضای طرفین حاصل گردد، عقد بیع منعقد می شود و به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین، ولو آنکه مکتوب نشده باشد، بیع محقق می گردد.
دادخواست تائید و اثبات وقوع عقد بیع زمانی تقدیم می شود که ملکی معامله گردیده باشد و مبایعه نامه مکتوبی در میان نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مستنداتی مانند شهادت شهود یا مدارک پرداخت وجه، وقوع عقد بیع را اثبات نماید. دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع، اگر ادله و مستندات را کافی دانست ، حکم به تائید وقوع بیع صادر می نماید.
ویژگی عقد بیع
عقد بیع از عقود لازم، معوض و اصولاً رضائی بوده که مبیع باید عین باشد. لذا منفعت یا حق نمیتواند موضوع بیع واقع شود. (در خصوص قابلیت داشتن فروش سرقفلی اختلاف نظر وجود دارد، چرا که برخیها آن را حق می دانند و معتقدند نمی تواند موضوع عقد بیع قرار گیرد. در هر صورت سرقفلی علی الاصول با انتقال مورد اجاره منتقل میشود اما در برخی موارد از قبیل محکومیت خوانده و عدم پرداخت محکوم به محاکم آن را توقیف میکنند و به فروش میرسانند و لذا آنچه قابلیت فروش ندارد حق کسب پیشه و تجارت است که جداگانه و به طور مفصل بحث شده است.
طرفین دعوای اثبات وقوع عقد بیع
هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد، بیع را به اثبات برساند، اعم از خریدار و یا فروشنده، می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوی کند. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، خریدار برای طرح دعوی اثبات بیع، بهتر است علاوه بر فروشنده، مالک رسمی را نیز طرف دعوی قرار دهد.
مرجع صالح برای رسیدگی
در دعاوی مرتبط به املاک، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است ولی در دعاوی راجع به اموال منقول می توان در محل اقامت خوانده و همچنین محل انعقاد قرارداد و اجرای تعهد نیز اقامه دعوی نمود. ( ماده 11، 12 و 13 قانون آئین دادرسی مدنی)
نحوه اجرای رای
بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است. بنایراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه تایید بیع جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.
نکات کاربردی بسیار مهم مرتبط با دعوی
1) در خصوص اموال غیر منقول لازم به ذکر است که برخی از محاکم به استناد مواد 22 و4 و47 و48 قانون ثبت اسناد و املاک، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، می پذیرند.
2) حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنیظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود؛ زیرا رای اثبات وقوع بیع، صرفا جنبه ی اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.
3) دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. در خصوص دعاوی اموال غیر منقول، دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود، در مقابل دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد. اثبات وقوع بیع، معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی(مثل مبایعه نامه)جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست؛ اما دعوی اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه،طرح شود. جهت کسب اطلاعات در خصوص دعوی اثبات مالکیت به این لینک مراجعه نمائید.
4) دعوای اثبات وقوع عقد بیع از دعاوی مالی غیرپولی محسوب میشود که باید تقویم و بر همین اساس نیز هزینه دادرسی پرداخت شود. البته اگر مال غیر منقول باشد. هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت شود و از حیث تجدید نظر خواهی یا فرجام خواهی و همچنین تمبر مالیاتی وکیل تقویم میگردد.
5) مرجع صالح اگر مال منقول باشد دادگاه صالح جهت اقامه دعوا، تخییراً دادگاه محل انعقاد عقد یا محل تسلیم مبیع یا محل اقامت خوانده است، اما اگر مال غیر منقول باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.
6) عقد بیع در صورتی صحیح است که مبیع دارای این اوصاف باشد: هنگام عقد موجود باشد؛ مالیت داشته باشد؛ قابل خرید و فروش یا ملک آزاد باشد، معلوم و معین باشد؛ بایع قدرت بر تسلیم آن را داشته باشد؛ ملک بایع باشد.
آیا دعوای اثبات عقد بیع درباره اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد؟(على الخصوص به تنهایی؟)
در خصوص اموال غیر منقول بین محاکم اتفاق نظر وجود ندارد، اما زمانی که بین طرفین اختلافی نباشد، دعوا قابل استماع نیست، زیرا باعث سوء استفاده احتمالی خواهد شد. مضافاً اینکه اصل بر صحت است و بالعکس، کسی که مدعی عدم اعتبار عقد است باید بی اعتباری آن را ثابت نماید، لذا کسی که مدعی خرید ملک دارای سابقه ثبتی از دیگری است باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند تا مبیع قانوناً و به صورت رسمی به وی منتقل شود.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۴۴۶ مورخ ۱۳۹۶/۲/۲۶ بیان داشت: « ۱. با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد. در این صورت با عنایت به رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته ای تنفیذ مبایعه نامه عادی نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده این خواسته مغایر با مقررات مواد ۴۲۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیر قابل استماع است به استثنای مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۷ قانون اراضی شهری. ۲. با توجه به پاسخ بند ۱ دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع است. چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بيع هم میباشد…»
عده کمی از محاکم معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به همراه دعوای اثبات وقوع عقد بیع مطرح شود که نادرستی این نظر پیش از این بیان گردید.
آیا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ضرورتی به طرح خواسته اثبات وقوع بیع است ؟
چنانچه خریدار مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی را به وسیله مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد. صرف دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک کفایت می کند چون اصل بر صحت است و کسی که مدعی بی اعتباری بیع است باید آن را ثابت نماید. اما با این حال برخی از محاکم معتقدند حتی در صورت وجود مبایعه نامه خواسته اثبات وقوع بیع نیز باید طرح شود. لذا جهت احتیاط و برای جلوگیری از رد دعوا هم زمان هر دو خواسته مطرح شود بهتر است و اگر ملک غیر ثبتی باشد، نیز هم زمان اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت طرح گردد.
اگر نسبت به یک مال دو معامله معارض انجام شود و یکی رسمی و دیگری عادی باشد. کدام معامله صحیح است؟
مسئله بسیار اختلافی است علی الخصوص مواقعی که سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد. ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی بیان میدارد در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است. حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان … معتبر است. از طرف دیگر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی مصوب ۱۳۹۵ را داریم که مقرر کرده «کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع صلح اجاره رهن و … باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. استاد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد».
علی ایحال با توجه به اینکه میتوان تصور کرد بعضاً تاریخ تنظیم سند عادی واقعی نباشد. جهت جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی در اعتبار دادن به آنها باید بسیار مراقب بود و حتی الامکان اسناد رسمی را معتبر دانست زیرا هم تاریخ آنها قابل تغییر نیست و هم آنکه باعث ایجاد نظم و انتظام در انعقاد قراردادها میشود.
اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به سؤالی مبنی بر اینکه چنانچه شخصی ملکی را به صورت بیع عادی بفروشد و پس از آن همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک قرار دهد در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۶۹۲ مورخ ۹۶/۷/۲۲ بیان داشته: « دادگاه باید به آن رسیدگی و در صورت احراز صحت بیع نامه خریدار حکم به ابطال سندرسمی رهن را صادر نماید زیرا بر طبق بند یک ماده ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بيع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود و در خصوص مورد استعلام چون در تاریخ تنظیم سند رسمی رهن راهن مالک موردرهن نبوده و از طرفی عقد رهن برای مرتهن حق عینی ایجاد میکند که با حقوق خریدار تعارض دارد، لذا رهن مذکور صحیح نبوده و با درخواست خریدار حکم به ابطال آن صادر می گردد.»
نحوه احراز معامله مقدم و مؤخر
دادگاه جهت احراز صحت بیع نامه عادی مقدم نسبت به معامله رسمی مؤخر میتواند دستور دهد اسناد و مدارک پرداخت ثمن به دادگاه ارائه گردد تا تاریخ پرداخت ثمن با تاریخ مندرج در بیع نامه انطباق داده شود. راه های دیگری از جمله استماع شهادت شهود و ارجاع امر به کارشناس خط و امضاء نیز وجود دارد. شایان ذکر است چنانچه مبیع خودرو باشد سابقه بیمه شخص ثالث در سامانه سنهاب بیمه مرکزی میتواند به کشف حقیقت کمک کند.
منظور از قولنامه چیست؟ قولنامه یک نوع وعده متقابل بیع است یعنی دو طرف تعهد میکنند در زمانی خاص نسبت به انعقاد عقد بیع اقدام نمایند و از عقود عهدی است که برای طرفین لازم الاتباع است. اما نباید فراموش کرد معمولاً قصد مشترک طرفین در قولنامه انتقال مبیع است وقصد بیع دارند اما به لحاظ استعمال این واژه در عرف و عدم اطلاع آن نام عقد را به جای مبایعه نامه قولنامه درج مینمایند. در هر صورت دادگاه با توجه به قراین و امارات باید قصد مشترک طرفین را کشف کند و به صرف درج واژه قولنامه اکتفا نکند.
وکالت در مقام بیع
بعضاً افراد به دلیل عدم آشنایی با قواعد و مقررات حقوقی در موقع خرید و فروش صرفاً به اعطای یک وکالتنامه کاری به خریدار اکتفا می کنند و مبایعه نامه ای تنظیم نمیکنند. در این موارد هر چند وکالت در نفس وکالت مؤثر است. اما اگر برای دادگاه احرار شود وکالت در مقام بیع بوده میتواند به آن ترتیب اثر دهد. خصوصاً آنکه وجوهی تحت عنوان ثمن معامله ردو بدل شده و اماراتی از این قبیل وجود داشته باشد.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای اثبات وقوع عقد بیع
مواد ۱۸۳ ۱۹۰ ۱۹۱ ۱۹۳، ۳۳۸، ۳۳۹ و ۳۶۲ قانون مدنی
مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت
ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور
اصالت الزوم اصالت الصحه، العقود تابعه للقصود
نمونه دادخواست اثبات و تائید وقوع عقد بیع
خواهان:
نام … نام خانوادگی … نام پدر … شغل … محل اقامت …
خوانده:
نام … نام خانوادگی … نام پدر … شغل … محل اقامت …
وکیل:
نام … نام خانوادگی … نام پدر … شغل … محل اقامت …
خواسته :
1) اثبات وقوع عقد بیع (صدور حکم مبنی بر احراز و تائید وقوع عقد بیع فیمابین موکلین و خوانده دعوا نسبت به یک واحد اپارتمان به مساحت … متر مربع به پلاک ثبتی …. فرعی از … اصلی واقع در بخش … تهران واقع در …) مقوم به … ریال ارزش منطقه ای … ریال 2) اعلام بطلان معامله (صدور حکم مبنی بر اعلان بطلان مبایعه نامه شماره … مورخ …) مقوم به … ریال به ارزش منطقه ای … ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی از جمله هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل
شرح خواسته:
ریاست محترم مجتمع قضائی … تهران
با سلام و عرض ادب
احتراماً به وکالت از خواهان ها به استحضار می رساند یک واحد آپارتمان با مشخصات ستون خواسته توسط مورث موکلین به نامبردگان منتقل می گردد. پیرو انتقال ملک، وکالت رسمی فروش به شماره … مورخ … صادره از دفترخانه شماره … تهران توسط فروشنده به خریداران قرارداد فوق اعطا می گردد.
متعاقب انتقال مالکیت پلاک ثبتی مذکور به موکلین، فروشنده فوق … مبادرت به انتقال مجدد پلاک ثبتی مورد اشاره به آقای … به موجب مبایعه نامه شماره … مورخ … می نماید که انتقال اخیر فارغ از اینکه به واسطه فقدان سمت فروشنده دارای منشا مشروع و قانونی نبوده، دارای ابهامات متعددی نیز می باشد، از جمله تعیین ثمن معامله حدودا به میزان نصف بهای عادله روز و همچنین انعقاد معامله صرفاً با پرداخت مبلغ … ريال به عنوان پیش پرداخت، که از این جهت رعایت ارزش و توازن عرفی عوضین در عقود مبتنی بر مغابنه نیز رعایت نگردیده است.
همچنین همانطور که ذکر شد معامله انجام شده به جهت وجود مبایعه نامه مقدم شماره … مورخ …، به طور فضولی منعقد گردیده و توسط موکلین تنفیذ نگردیده و نمی گردد. بنابراین معامله ثانویه مذکور به لحاظ تقدم زمانی انتقال مالکیت مبیع به موکلین و عدم سمت فروشنده و فقدان قصد انشائی معتبر، باطل می باشد.
لازم به توضیح است که پس از انتقال و همچنین تحویل ملک مذکور به موکلین (به شرح مبایعه نامه مقدم شماره … مورخ …)، طرفین قرارداد در دفتر خانه اسناد رسمی شماره … تهران حاضر و به شرح سند رسمی تفویض وکالت شماره … مورخ … وکالتنامه فروش ملک به خریداران جدید (موکلین) منتقل می گردد.
دادگاه محترم مستحضر می باشند مطابق با قاعده العقود تابعه للقصود، عقد تابع قصد واقعی طرفین است و تنظیم وکالتنامه فوق الاشاره در حق موکلین نشادهنده ی قصد واقعی طرفین در انعقاد عقد بیع سابق و اماره ای بر وقوع بیع سابق می باشد و حتی اگر مبایعه نامه ای نیز فیمابین منعقد نگردد، عمل حقوقی تابع موردی است که طرفین قصد نموده اند، هرچند عنوان دیگری برای آن انتخاب کرده باشند. آراء شماره 22-10/03/1358 شعبه 5 دیوان عالی کشور، شماره 3916-30/11/1380 شعبه 38 دیوان عالی کشور و … موید این امر می باشند.
لازم به توضیح است که به شرح سند تفویض وکالت فوق، فروشنده فوق الاشاره اقدام به تفویض وکالت به موکلین نموده اند نه توکیل به غیر … عالی مقام رسیدگی کننده استحضار دارند که توکيل به غير و تفويض وکالت متفاوت از يکديگر هستند. توکيل به غير اساسا تابعي از وکالت اصلي بوده و در آن ممکن است موت و حجر وکيل اول در وکالت ثانوي اثرگذار باشد و در برخي مواقع حق الوکاله وکيل دوم بر عهده وکيل اول قرار گيرد و …، اما تفويض وکالت با عنايت به مصداق شناخته شده آن يعني سند تفويض وکالت، بر اساس انتقال قرارداد شکل مي گيرد که نتيجه آن انتقال موقعيت قراردادي، قائم مقامي وکيل دوم در جايگاه وکيل اول و در نهايت انتقال حقوق و تعهدات وکيل اول به وکيل دوم است و این امر نیز نشان از اراده طرفین در انتقال مالکیت عین مال مورد وکالت دارد.
علی ایحال نظر به موارد فوق الذکر و با توجه به امر که توقیف بودن ملک موضوع قرارداد در زمان تنظیم مبایعه نامه و همچنین تقدم زمانی انتقال مالکیت مبیع به موکلین در کنار تفویض وکالت ملک مورد تنازع که اماره ای بر تحقق بیع سابق می باشد و ایضاً عدم تنفیذ انتقال ثانویه توسط موکلین، از دادگاه محترم رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته مورد استدعا می باشد. با تشکر و تجدید احترام