بطلان معامله مال مرهونه با توجه به رای وحدت رویه 832 مورخ 1402/03/30
فهرست مطالب
بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ 1402/03/30 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، اگر ملکی که در رهن است به فروش برود، خریدار می تواند الزام فروشنده (راهن) به فک رهن را از دادگاه بخواهد و این فروش و دعوای مزبور منافاتی با حق عینی تبعی مرتهن موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی ندارد. بنابراین و با توجه به رأی وحدت رویه مذکور در حال حاضر این خواسته دیگر قابلیت استماع ندارد.
همانطور که می دانیم مرتهن برای استیفای طلب خود از مال مرهونه نسبت به سایرین حق تقدم دارد. ماده ۷۹۳ قانون مدنی نیز تصریح می‌کند که «راهن نمی‌تواند در مال مورد رهن تصرفی کند که با حق مرتهن تضاد داشته باشد، مگر با کسب اجازه از مرتهن.» حال پرسش اصلی این است که آیا مالک (راهن) اجازه دارد ملکی را که در رهن گذاشته است، بفروشد؟ به عبارت دیگر، آیا فروش مال مرهونه تأثیری بر حقوق مرتهن، که غالباً بانک است، می‌گذارد یا خیر؟
دیدگاه‌های مطرح‌شده در خصوص وضعیت حقوقی فروش مال مرهونه
نظر اول: فروش مال مرهونه در هر شرایطی باطل است. (این نظر بین برخی فقها حامیانی دارد.)
نظر دوم: فروش مال مرهونه تحت هر شرایطی صحیح است، حتی بدون رضایت مرتهن، زیرا حقوق مرتهن در هر صورت محفوظ بوده و با این اقدام مغایرتی ندارد. به‌علاوه، راهن به‌عنوان مالک، طبق اصل تسلط، حق تصرف در ملک خود را دارد.
نظر سوم: اگر فروش بدون اجازه مرتهن انجام شود، عقد غیر نافذ است. (این نظر در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 1376/08/20 به نظر می‌رسد پذیرفته شده است، زیرا این رأی با نظر مشهور فقها تطابق دارد. همچنین بخش «ه» ماده ۲۴ قانون دریایی، عدم نفوذ چنین معامله‌ای را تأیید می‌کند.)
در نهایت، هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ 1403/03/30، نظر دوم را تأیید کرد. این رأی بیان می‌دارد که فروش مال مرهونه بدون رضایت مرتهن، با حق عینی مرتهن که موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ است، تعارضی ندارد.
مستندات قانونی مربوط به دعوا
مواد ۷۷۱ – ۷۹۳ – ۷۹۴ قانون مدنی
در رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ 30/3/1402 هیئت عمومی دیوان عالی کشور آمده است که: «با وقوع عقد رهن، مالکیت عین همچنان متعلق به راهن می‌باشد و مرتهن، به تبع طلب خود، نسبت به عین مرهونه حق عینی پیدا می‌کند. بر اساس این حق، مرتهن قادر است با رعایت تشریفات قانونی، از محل فروش عین مرهونه طلب خود را وصول نماید. در صورتی که حقوق مرتهن از طرق مختلف تأمین شده یا طلب وی پرداخت گردد، اقدام به فروش عین مرهونه توسط راهن هیچگونه تضادی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و همچنین رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 20/8/1376 هیئت عمومی دیوان عالی کشور ندارد. به علاوه، دعوی الزام به فک رهن علیه فروشنده مال مرهونه قابل رسیدگی است.
این قاعده از اصول انصاف و حمایت از خریدار در برابر عدم شفافیت فروشنده ناشی می‌شود و به خریدار این امکان را می‌دهد که در صورت مواجهه با مانع حقوقی جدی، قرارداد را فسخ کند.
نظر اساتید علم حقوق درباره فروش مال مرهونه
دکتر کاتوزیان در این زمینه بیان کرده‌اند که برای به‌ثمر رسیدن عقد رهن، نیازی به قید «حفظ حقوق مرتهن» وجود ندارد، زیرا بر اساس قانون، حق مرتهن بر خریدار ارجح است و درج چنین قیدی تنها به معنای آگاه ساختن خریدار و جلوگیری از فسخ احتمالی بیع در آینده است و هیچ تأثیر دیگری ندارد. به علاوه، ایشان اشاره کرده‌اند که مفاد ماده ۳۴ مکرر اصلاحی در تاریخ ۱۸/۱۰/۵۱ از قانون ثبت و ماده ۲۲۹ قانون امور حسبی، که تصرفات وارثان را در ترکه (وثیقه عمومی طلبکاران) بدون رضایت بستانکاران غیر نافذ می‌داند، و نیز اجماع فقهای امامیه، این نظر را تأیید می‌کند که راهن بدون اجازه مرتهن حق انتقال مال مرهونه به دیگری را ندارد. بدین ترتیب، هر معامله‌ای که به این شیوه صورت گیرد، چه با ذکر حقوق مرتهن و چه بدون آن، از نظر حقوقی در حکم معامله فضولی است که با اجازه مرتهن از زمان عقد معتبر می‌شود (کاتوزیان، عقود معین، ج ۴، ش ۳۷۶). در مقابل، دکتر لنگرودی معتقد است که هر نوع معامله‌ای روی مال مرهونه با ذکر حقوق مرتهن مشکلی ندارد (لنگرودی، مجموعه محشی قانون مدنی، حاشیه دوم ذیل ماده ۷۹۳).
فرضیه و دیدگاه مراعی
دیدگاه مراعی به این معناست که حق شخص ثالث، که جنبه احتمالی دارد، مانع از نفوذ مقتضی عقد می‌شود. به عبارت دیگر، تأمین حقوق شخص ثالث در آینده یا سقوط حق وی، به معنای کشف صحت عقد و اعمال آن است و از طرفی، این کشف می‌تواند نشان‌دهنده بطلان قرارداد نیز باشد. در این شرایط، عقد در حالتی قرار می‌گیرد که برای رفع مانع، در انتظار می‌ماند. این برداشت به این دلیل تقویت می‌شود که شخص ثالث (مرتهن) حق قطعی نسبت به موضوع قرارداد ندارد، بلکه حق وی جنبه احتمالی دارد. بنابراین، در صورت تأمین یا سقوط حق وی در آینده، قرارداد به طور خودکار و بدون نیاز به تنفیذ از سوی ذی‌نفع، نافذ خواهد شد.
تفاوت های دیدگاه عدم نفوذ با دیدگاه مراعی
تفاوت دیدگاه مراعی با دیدگاه عدم نفوذ به این صورت است که در دیدگاه عدم نفوذ (موقوف)، عقد فضولی به دلیل فقدان برخی شرایط لازم برای تشکیل عقد، قادر به ایجاد تأثیر کامل نیست و اثر عقد به تحقق آن شرط معلق است. مثلاً در مواردی مانند وقوع عقد تحت فشار اکراه یا در معامله با صغیر ممیز، تأثیر عقد به تحقق شرایط خاصی بستگی دارد. در حالی که در دیدگاه مراعی، تمامی شرایط لازم برای تشکیل عقد فراهم است و تنها وجود حق شخص ثالث نسبت به مورد معامله مانع از اثرگذاری آن می‌شود. بنابراین، هرگونه تأمین یا رفع مانع حق شخص ثالث، حتی بدون نیاز به اجازه از سوی وی، موجب تحقق اثر عقد خواهد شد.
همچنین، رد شخص ثالث تنها معتبر است تا زمانی که او بخواهد از حق خود استفاده کند. در غیر این صورت، رد شخص ثالث به تنهایی نمی‌تواند موجب بطلان معامله شود، مگر اینکه این رد در راستای اعمال حق وی صورت گیرد و مانع از اثرگذاری عقد شود.
یکی دیگر از تفاوت‌های اساسی میان دیدگاه عدم نفوذ و دیدگاه مراعی این است که در معامله فضولی، اجازه‌دهنده یکی از طرفین عقد است و با رد او، انشاء طرف دیگر باطل می‌شود. در این صورت، اجازه پس از رد تأثیری ندارد و عقد نافذ نخواهد شد. اما در مورد بیع عین مرهونه، مرتهن طرف عقد نیست بلکه شخص ثالثی است که برای حفظ حقوق او، رضایت وی شرط به شمار می‌آید. بنابراین، اجازه مرتهن پس از رد او همچنان معتبر و مؤثر خواهد بود.
علاوه بر این، اگر مرتهن عقد بیع را رد کند اما در مقام استیفای طلب خود نباشد، بیع همچنان صحیح است. در نتیجه، رد مرتهن منجر به بطلان معامله راهن نخواهد شد و عقد در حالت مراعی باقی خواهد ماند (صفایی و جواهر کلام، حقوق مدنی پیشرفته، ج ۱، ش ۷۷، ۷۸، ۷۹، ۸۰). این نگرش به‌طور مؤثری از تبانی و سوءاستفاده احتمالی بین مرتهن و راهن جلوگیری می‌کند.
پرداخت بدهی بانک توسط خریدار و مراجعه به فروشنده جهت مطالبه طلب
با وحدت ملاک از ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی و با در نظر گرفتن نظریه مراعی، خریدار در صورتی که به تشخیص خود و به نفع او باشد، می‌تواند بدهی بانک را پرداخت کند و پس از آن برای مطالبه طلب خود به فروشنده مراجعه نماید. همچنین، خریدار این اختیار را دارد که از پرداخت باقی‌مانده ثمن امتناع ورزد. این امر به این دلیل است که در این وضعیت، پرداخت بدهی فروشنده توسط خریدار به‌طور اجبار و اضطراری صورت گرفته است و در نتیجه مشمول اصول مربوط به ادای دین بدهکار بدون اجازه وی نمی‌شود.
ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی به این صورت بیان می‌کند: «در مورد مالی که به‌عنوان وثیقه قرار گرفته یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم له می‌تواند تمام دیون و خسارات قانونی را همراه با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع کرده و درخواست توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن نماید. در این حالت، وثیقه و توقیف‌های قبلی فک شده و مال برای پرداخت طلب او و مجموع وجوه تودیع‌شده بلافاصله توقیف خواهد شد.»
ین ماده امکان پرداخت بدهی‌های مربوط به یک مال وثیقه‌ای را برای شخص محکوم له فراهم می‌کند تا بتواند حقوق خود را از آن مال استیفا کند، و همزمان توقیف‌های قبلی از بین می‌رود.
حق فسخ معامله توسط خریدار
اگر خریدار در زمان انجام معامله از این موضوع که مال مورد معامله در رهن قرار دارد بی‌اطلاع باشد، می‌تواند با استناد به خیار عیب یا خیار تدلیس (بسته به شرایط معامله) حق فسخ خود را اعمال کند. این حق به دلیل نقصی که در موضوع معامله وجود دارد و خریدار از آن آگاه نبوده است، به خریدار تعلق می‌گیرد.
این قاعده از اصول انصاف و حمایت از خریدار در برابر عدم شفافیت فروشنده ناشی می‌شود و به خریدار این امکان را می‌دهد که در صورت مواجهه با مانع حقوقی جدی، قرارداد را فسخ کند.
تعارض رهن دادن مکرر توسط راهن با حق مرتهن
رهن مکرر از سوی راهن با حقوق مرتهن نخستین تعارضی ندارد، زیرا حق مرتهن اول بر حق مرتهن دوم اولویت دارد. این نوع از رهن که به آن “رهن مازاد” گفته می‌شود، به مرتهن دوم تنها تا حد باقی‌مانده ارزش مال مرهونه، پس از تأمین حقوق مرتهن اول، حق می‌دهد.
همچنین، اجاره دادن مال مرهونه توسط راهن نیز تضادی با حقوق مرتهن ندارد. اجاره به‌عنوان یک تصرف در منافع مال شناخته می‌شود و به حقوق عینی مرتهن خدشه‌ای وارد نمی‌کند. در این خصوص، میان حقوق‌دانان اختلاف نظر قابل‌توجهی وجود ندارد و اجاره معمولاً معتبر تلقی می‌شود، مشروط بر اینکه حقوق مرتهن رعایت شود.
اگر دین کسی که مال را توقیف نموده توسط خریدار پرداخت گردد آیا با این شراط باز هم شخص توقیف کننده می تواند درخواست بطلامعامله را بنماید؟
در ابتدا باید اشاره کرد که این فرض زمانی مطرح می‌شود که فروشنده و خریدار به نوعی تبانی کرده باشند. با این حال، در پاسخ به پرسش مذکور باید گفت که پاسخ منفی است. دلیل این امر آن است که فلسفه وضع مقررات و اعطای امتیازات به افراد در بسیاری از موارد در حقوق ایران مبتنی بر اصل «دفع ضرر» است. بنابراین، با رفع ضرر از شخص توقیف‌کننده مال، دیگر توجیهی منطقی برای پذیرش دادخواست او وجود ندارد.
به بیان ساده‌تر، هرگاه ضرر از بین برود، حق مرتبط با آن نیز زائل خواهد شد، مگر در موارد استثنائی مانند خیار غبن که به‌صورت خاص پیش‌بینی شده است. افزون بر این، بر مبنای اصل منع سوءاستفاده از حق، می‌توان درخواست خواهان را رد کرد و حتی حکم به بطلان دعوا صادر نمود. همچنین اصل ۴۰ قانون اساسی نیز تصریح می‌کند که هیچ‌کس نمی‌تواند حق خود را به‌گونه‌ای اعمال کند که باعث ضرر به دیگری شود.
چنانچه شخص طلبکار از طریق تأمین خواسته اقدام به توقیف اموال بدهکار کرده باشد و بدهکار در همین وضعیت مال را به دیگری منتقل کند، در صورتی که توقیف‌کننده دعوای بطلان معامله را مطرح نماید تکلیف دادگاه چیست؟
دادگاه باید مطابق ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار توقف دادرسی صادر کند. این توقف به منظور تعیین تکلیف دعوای اصلی است که در آن درخواست تأمین خواسته مطرح شده است. زیرا ممکن است در نهایت دعوای اصلی توقیف‌کننده، که مبنای توقیف مال است، اثبات نشود. در چنین شرایطی، توقیف‌کننده ذی‌نفع تلقی نخواهد شد و دعوای دوم او مبنی بر بطلان معامله به دلیل توقیف مال نیز قابل پذیرش نخواهد بود و باید رد شود.
چنانچه مال مرهونه تلف شود و یا مستحق للغیر واقع شود باید چه کرد و چه وضعیتی پیش می آید ؟
می دانیم که مسئولیت وثیقه‌گذار محدود به مال مورد وثیقه است، اما در موردی که شخص ثالث مالی را به‌عنوان وثیقه متهم معرفی کرده و سپس بر اساس حکم دادگاه، مال مورد وثیقه به‌عنوان ملک متعلق به غیر شناخته شود، طبق ملاک ماده ۷۹۱ قانون مدنی، وثیقه‌گذار موظف است بدل مال مورد وثیقه را از سایر اموال خود بپردازد.
لازم به ذکر است که قید یا عدم قید این تعهد در قرار قبولی وثیقه، تأثیری بر مسئولیت وثیقه‌گذار نخواهد داشت. این موضوع در نظریه مشورتی شماره 2963/97/7 مورخ 8/8/1398 به صراحت بیان شده است.