تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد پیش فروش

در قرادادهای عادی پیش فروش نحوه انتقال مالکیت عرصه به پیش خریدار به تناسب ثمن پرداختی خواهد بود و انتقال مالکیت اعیان به پیش خریدار بر مبنای پیشرفت فیزیکی پروژه است و به نسبت پیشرفت فیزیکی پروژه برای پیش خریدار نسبت به اعیان مالکیت ایجاد میشود. بنابراین برای پاسخ به پرسش فوق باید سه حالت را در نظر بگیریم:

1) زمانی که پیش خریدار صرفاً حق دینی دارد که در این صورت سازنده یک تعهدی دارد و میتوانیم از قواعده عام تعهد به فعل برای الزام سازنده به ایفای تعهدات استفاده کنیم.

ممکن است گفته شود که فسخ قرارداد مشارکت قبل از تکمیل عرفی ساختمان موجب انفساخ قرارداد پیش فروش میشود، چرا که قرارداد پیش فروش یک عقد عهدی و مستمر است و تابعی از قرارداد مشارکت در ساخت است و با فسخ مشارکت در ساخت تعهدات قرارداد پیش فروش قابل انجام نیست، لذا قرارداد پیش فروش منفسخ میشود. زیرا با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک زمین، اساساً سازنده فاقد سمت در زمین و عرصه مالک میشود و امکان ایفای تعهد به تکمیل ساختمان در برابر پیش خریدار را ندارد و با توجه به این که در اینجا الزام به ایفای تعهد، عملاً ممکن نیست بنابراین پیش خریدار میتواند از همان ابتدا و بدون دادخواست الزام به ایفای تعهد، قرارداد پیش فروش را فسخ کند.

اما با کمی دقت بیشتر متوجه میشویم که در مورد حقوق سازنده در پروژه نیز فرض های متعددی وجود دارد:

الف) زمانی که سازنده هنوز هیچ آورده مالی ای وارد پروژه نکرده نسبت به عرصه، صرفاً حق دینی دارد و هنوز مالکیتی برای او ایجاد نشده است که در این فرض بعد از فسخ چون عملاً سازنده مالکیتی برایش متصور نیست انجام تعهداتش در برابر پیش خریدار با چالش جدی مواجه می شود.

ب) به میزانی که سازنده آورده مالی داشته باشد به همان میزان برای او مالکیت نسبت به عرصه به وجود میآید، در این حالت حتی بعد از فسخ قرارداد مشارکت نیز مالکیت سازنده به قوت خود باقی است و تابع احکام مال مشاع خواهد بود.

ج) زمانی که سازنده شروع به ساخت میکند به همان میزانی که به تعهدات خودش در زمینه ساخت عمل میکند، سهم مالکیت او از عرصه افزایش پیدا میکند .مالکیت اعیان هم به دلیل این که با هزینه و مصالح و کار سازنده ساخته میشود ابتدائاً در ملکیت سازنده قرار دارد و به همان میزانی که بین سازنده و مالک توافق شده است مالکیت اعیان به مالک منتقل میشود، زیرا مالک عوض قراردادی (زمین) را از همان ابتدا تسلیم کرده است و مستحق دریافت مالکیت عوض قراردادی خود (که همان مالکیت بر اعیان است) میباشد. لذا در این حالت که برای سازنده مالکیت نسبت به عرصه و اعیان ایجاد شده فسخ مشارکت موجب خلع ید کامل او از ملک نخواهد شد و تابع احکام مال مشاع خواهد بود.

2) حق پیش خریدار ترکیبی از حق دینی و عینی باشد که در این فرض به دلیل این که برای پیش خریدار حق عینی ایجاد شده است، باید شرایط اعمال حق عینی هم در نظر گرفته شود. در این حالت در واقع بین پیش خریدار و مالک اشاعه وجود دارد و تابع احکام مال مشاع است و پیش خریدار میتواند متناسب با همان اقدامات حقوقی را انجام دهد.

3) سازنده عملاً تعهدی در مقابل پیش خریدار نداشته باشد و به تمام تعهداتش در مقابل پیش خریدار عمل کرده و ملک تحویل داده شده و در مرحله سند زدن است که در این حالت با مشکلی از بابت تکمیل ساختمان مواجه نیستیم.

همه این مواردی که در مورد تکمیل آپارتمان پیش فروش شده بیان کردیم، مشابه همین مسائل را در مورد آپارتمانهای تکمیل نشده مالک هم داریم که با توجه به این که حقوق مالک دینی و یا عینی باشد شیوه عمل متفاوت خواهد شد.

الف) اگر مالک صرفاً حق دینی داشته باشد، یعنی زمانی که هنوز سازنده اقدام به ساخت بنا نکرده است میتوانیم از قواعد عام تعهد به فعل استفاده کنیم.

ب) اگر برای مالک ترکیبی از حق دینی و حق عینی به وجود آمده باشد یعنی زمانی که سازنده شروع به ساخت کرده ولی هنوز پروژه به اتمام نرسیده است؛ در این حالت نسبت به حق دینی با توجه به این که قرارداد مشارکت فسخ شده عملاً امکان الزام سازنده وجود ندارد و مالک میتواند با حکم دادگاه خودش و یا توسط شخص ثالث آپارتمان را تکمیل کند و هزینه های آن را از محل سهم سازنده تأمین کند و به نسبتی هم که حق عینی و مالکیت پیدا کرده عین موجود است و اگر سازنده پیش فروش انجام نداده باشد، عملاً با مشکل خاصی مواجه نیستیم و اگر در قرارداد مشارکت اجازه پیش فروش از سازنده سلب نشده باشد و وی اقدام به پیش فروش کرده در واقع مالک با عدم درج شرط سلب حق پیش فروش سازنده خود را دچار ریسک کرده و احتمال عدم جبران همه هزینه های ساخت در این حالت وجود دارد.

ج) اگر فسخ در زمانی اتفاق بیفتد که سازنده عملیات ساخت را به اتمام رسانده باشد در این حالت با مشکلی مواجه نخواهیم بود و روابط مالک و سازنده تابع احکام مال مشاع خواهد بود.