اثر توافقات قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به پیش خریدار

در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است بعد از انعقاد قرارداد و بعد از پیش فروش واحدها یک سری تغییرات و توافقاتی بین مالک و سازنده صورت بگیرد. مثلاً ممکن است زمان بندی اجرا تغییراتی کند یا ممکن است مشخصات فنی و اجرایی پروژه تغییراتی داشته باشد و یا حتی ممکن است بین مالک و سازنده توافق شود که قرارداد مشارکت را اقاله کنند.

بحثی که وجود دارد این است که این توافقات قرارداد مشارکت در ساخت چه تأثیری بر حقوق و تعهدات پیش خریدار دارد؟ برای رسیدن به پاسخ مسئله ابتدا باید ببینیم رابطه قرارداد مشارکت با قرارداد پیش فروش چیست؟ آیا قرارداد پیش فروش یک عقد کاملاً مستقل از قرارداد مشارکت است یا اینکه یک عقد تبعی است؟

همچنین قراردادها عموماً تحت تأثیر اصولی هستند که یکی از آنها اصل نسبی بودن قراردادها می باشد. به موجب این اصل قراردادها تنها نسبت به طرفین عقد و قائم مقام قانونی آنان نافذ است. قراردادها اصولاً برای اشخاص ثالث، حق و تعهدی ایجاد نمیکنند، حال باید دید که دایره و قلمرو اصل نسبی بودن تا کجاست و با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها آیا توافقات طرفین قرارداد مشارکت میتواند بر قرارداد پیش فروش تأثیری بگذارد؟

اگر بین مالک و سازنده توافقاتی صورت بگیرد در نتیجه آن توافقات حالات مختلفی متصور خواهد بود که با توجه به فروض مختلفی که پیش می آید، قطعاً هر قسم از این فروض پاسخهای متفاوتی خواهد داشت و با یک پاسخ واحد مواجه نیستیم. توافقات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت را میتوانیم به دو دسته کلی تقسیم کنیم:

۱) توافقاتی که تأثیری بر حقوق و تعهدات پیش خریداران ندارد که علی القاعده این توافقات معتبر و نافذ است.

۲) توافقاتی که بر حقوق و تعهدات پیش خریدار تأثیر گذار است. خود این توافقات تأثیر گذار هم به دو قسم تقسیم میشود:

الف)  توافقاتی که نسبت به تعهدات پیش خریدار تأثیر گذار است که خود این توافقات به دو بخش تقسیم میشود:

یکی توافقاتی که بر تعهدات پیش خریدار می افزاید که بر طبق اصل نسبی بودن معتبر نیست و دیگری توافقاتی که از تعهدات پیش خریدار میکاهد که به این قسم ایرادی وارد نیست.

ب) توافقاتی که ممکن است نسبت به حقوق پیش خریدار تأثیر گذار باشد. این توافقات نیز به دو بخش قابل تقسیم می باشد. یکی توافقاتی که بر حقوق پیش خریدار می افزاید که چون ماهیتاً همان تعهد به نفع شخص ثالث است، از نظر حقوقی امری پذیرفته شده است و دیگری توافقاتی که از حقوق پیش خریدار می کاهد که از منظر حقوقی این مورد محل اشکال است و نیاز به بررسی بیشتر دارد.

حال پرسش اصلی این است که اولاً آیا اساساً مالک و سازنده مجاز هستند که چنین توافقاتی داشته باشند یا خیر و ثانیاً اگر بر اساس توافقات بین مالک و سازنده به حقوق پیش خریدار لطمه ای وارد شد تکلیف چیست و چه کسی مسئول جبران ضرر و زیان پیش خریدار است و ثالثاً ضرر پیش خریدار چگونه باید جبران شود؟

از بین فروض فوق در وادی عمل عموماً توافقات طرفین قرارداد مشارکت بر حقوق پیش خریدار تأثیر گذار است به این صورت که گاهی بر حقوق می افزاید، مثل تعهد به نفع ثالث و گاهی باعث از بین رفتن حقوق میشود مثل توافق بر اقاله و یا فسخ قرارداد که موجب خلع ید سازنده از پروژه میشود و امکان تکمیل بنا و تحویل واحد پیش خریداری شده توسط سازنده از بین میرود و همین مسئله موجبات تضییع حقوق پیش خریدار را فراهم میکند.