واگذاری مالکیت ملک به غیر توسط مالک بعد از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

طبق اصل نسبی بودن قراردادها تعهدات ناشی از یک قرارداد فقط برای طرفین آن قرارداد اثر گذار است. براساس این اصل اثر قراردادها محدود به طرفین آن بوده و تعهدات ناشی از آن به اشخاص ثالث قابل تسری نیست.

از این رو با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک سابق منعقد شده است باید بررسی شود که آیا تعهدات مالک نسبت به سازنده به خریدار مالک (جدید منتقل میشود یا خیر؟ در واقع مسئله ای که در اینجا مطرح میشود این است که آیا مالک جدید در مقام قائم مقام مالک قبلی محسوب میشود یا خیر؟

در صورت پذیرش قائم مقامی مالک جدید وی ملزم به اجرای تعهدات ناشی از قرارداد مشارکت خواهد بود و حقوق و تکالیف مالک سابق به وی منتقل میشود اما در صورت رد قائم مقامی مالک جدید، انتقال تعهدات به مالک جدید جای تردید دارد و تعهدات مالک سابق ممکن است به مالک جدید تسری پیدا نکند.

مطابق ماده ۲۳۱ قانون مدنی ، معاملات و عقود فقط درباره طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها مؤثر است. قائم مقام طرف عقد کسی است که به طور مستقیم یا به وسیله نماینده خود در تراضی شرکت نداشته، ولی در نتیجه انتقال تمام یا بخشی از دارایی یکی از دو طرف به او جانشین طرف قرارداد شده است. قائم مقامی دو نوع است: ۱- قائم مقام عام: وارثان شخص، قائم مقام عام وی محسوب میشوند؛ – قائم مقام خاص وی جانشین طرف اصلی عقد یا همان انتقال دهنده در اجرای تعهدات است. منتقل الیه قراردادی قائم مقام خاص محسوب میشود.

بر این اساس، همچنین باید مشخص شود که آیا مالک جدید، صرفاً حقوق مالکانه ملک را به دست آورده است یا تعهدات قراردادی مالک قبلی نیز بر عهده وی قرار میگیرد؟ برای پاسخ به مسئله مطروحه لازم است مطالبات احتمالی سازنده علیه مالک به دو دسته تفکیک شود: ۱ـ مطالبات عینی حقوق دینی عینی این دسته از مطالبات به حقوقی اشاره دارد که مستقیماً با عین مال مرتبط است؛ ۲- مطالبات شخصی حقوق دینی شخصی این دسته شامل حقوقی است که ارتباط مستقیمی با عین مال ندارد.