اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت
فهرست مطالب
هر قراردادی علاوه بر داشتن نسخه خود قرارداد که بین طرفین تنظیم و مبادله می گردد دارای یک سری اسناد و مدارک و تفاهم نامه ها و همچنین قراردادهای الحاقی به قرارداد اصلی می باشد که این اسناد و مدارک به طور کلی جزء لاینفک قرارداد اصلی می باشند. این موضوع در مورد قرارداد مشارکت در ساخت نیز صادق است زیرا قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر اینکه خود به عنوان یک قرارداد اصلی بین طرفین تنظیم و مبادله می گردد، دارای یک سری اسناد و مدارکی می باشد که جزء قرارداد مشارکت محسوب می گردد.
لیست اسناد و مدارک ناظر بر یک قرارداد مشارکت در ساخت
- قرارداد داوری و صورتمجلس قبول داور
- برنامه زمان بندی اجرای پروژه
- جدول تفکیک درصد پیشرفت بخشهای مختلف اجرای پروژه
- جدول مشخصات فنی عمومی پروژه لیست متریال
- جدول مشخصات فنی اختصاصی پروژه لیست متریال
- تصویر سند مالکیت ملک
- تصویر پایان کار ملک موضوع تخریب و نوسازی
- تصویر پروانه تخریب و نوسازی
- تصویر قبوض پرداختی به شهرداری
- صورتمجلسهای جدیدی که فی ما بین سازنده و مالک تنظیم می گردد
- نقشه مصوب معماری سازه
- نقشه مصوب تاسیسات مکانیکی سازه
- نقشه مصوب تاسیسات الکتریکی سازه
- تصویر اساسنامه شرکت
- تصویر آخرین روزنامه رسمی شرکت مربوط به تغییرات شرکت
- تصویر آگهی تاسیس شرکت در روزنامه رسمی
- تصویر وکالتنامه های تنظیمی
- تقسیم نامه متضمن سهم هر کدام از طرفین به تفکیک
- توافق نامه تنظیمی فی ما بین مالک ملک (موجر) با صاحب حق کسب و پیشه (مستاجر) و سازنده
- توافق نامه تنظیمی فی مابین مالک ملک (موجر) با صاحب سرقفلی (مستاجر) و سازنده
- گواهی امضاء طرفین قرارداد
- تصویر کارت ملی و شناسنامه طرفین
- صورتمجلس مبلغ بلاعوض قرارداد مشارکت در ساخت
- صورتمجلس مبالغ پرداختی از سوی سازنده به مالک تحت عنوان (قرض الحسنه)
- تصویر قرارداد تنظیمی با مهندس ناظر
- تصویر قرارداد تنظیمی با مجری
- تصویر قرارداد بیمه مسئولیت مدنی کارکنان اشخاص ثالث، اموال و املاک مجاور پروژه
- پاسخ آزمایشهای مکانیک خاک، جوش مقاومت بتن
- شرکت نامه تنظیمی فی ما بین شرکاء در صورتیکه سازنده دارای شریک باشد
- رزومه سازنده
- بیمه نامه تضمین کیفیت سازه ( عیوب اساسی و پنهان سازه)
- گارانتی سازه با تضمین ثالث یا ضمانت نامه بانکی
- صورتمجلس معرفی ناظر فنی و حقوقی
- تصویر دستور نقشه
شرح اسناد و مدارک ناظر به قرارداد مشارکت در ساخت
1) قرارداد داوری و صورتمجلس قبول داور
حل اختلاف در یک قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است از طریق داوری حل و فصل گردد، داوری در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است به موجب شرط داوری یا قرارداد داوری که به صورت مجزا از قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می شود به عمل آید همانطور که قبلا نیز اشاره کردیم بهتر است اگر از ابتدای انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت داور توسط طرفین تعیین شد، قبول داور نیز اخذ گردد لذا یکی از اسنادی که لازم است به قرارداد مشارکت در ساخت منضم گردد قرارداد داوری و قبول داوری توسط داور یا داوران می باشد تا طرفین قرارداد در زمان بروز اختلاف به راحتی بتوانند به مرجع داوری مراجعه نمایند.
2) برنامه زمان بندی اجرای پروژه
یکی از مباحث و اسناد مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت برنامه زمان بندی پیشرفت پروژه می باشد برنامه زمان بندی دقیق پیشرفت و اجرای پروژه ساخت برای مالک و سازنده اهمیت بسیار زیادی دارد به دلیل این که یکی از عوامل موفقیت پروژه های مشارکت در ساخت تحویل به موقع واحدهای ساخته شده است از این رو ایجاد یک برنامه زمان بندی شده مطلوب برای سنجش موفقیت پروژه ضروری می باشد.
در برنامه زمان بندی پیشرفت پروژه موارد ذیل ذکر می گردد:
در برنامه زمان بندی پیشرفت پروژه موارد ذیل ذکر می گردد:
- امضاء قرارداد مشارکت در ساخت
- زمان اخذ پروانه تخریب و نوسازی
- تخلیه و تحویل ملک به سازنده
- زمان شروع / پایان تجهیز کارگاه شامل حصارکشی، ساخت اتاقک های لازم ساخت انبار، جمع آوری انشعابات آب، برق، گاز
- زمان شروع /پایان تخریب ساختمان موجود شامل تخریب ساختمان موجود و آوار برداری جا به جایی درختان حفاری چاه برای سازه نگهبان، اجرای ساخت سازه نگهبان خاکبرداری و پایدارسازی گود
- زمان شروع / پایان فونداسیون پروژه شامل اجرای بتن اجرای آرماتورهای فونداسیون اجرای قالب بندی فونداسیون اجرای بتن فونداسیون
- زمان شروع / پایان اسکلت بتنی شامل آرماتور بندی قالب بندی بتن ریزی و نگهداری، باز کردن قالب ها
- زمان شروع پایان سفت کاری شامل کرسی چینی عایق کاری کرسی چینی اجرای تیغه بندی داخلی و خارجی اجرای زیر ساخت پست برق
- زمان شروع / پایان پیش فروش واحدها
- زمان شروع/پایان نازک کاری شامل«ساخت ساب فریم پنجره و درب های آهنی،اجرای رابیتس کاری،گچ کاری، سفید کاری، پوکه ریزی، عایق کاری، سیمان کاریداخلی، نماسازی، سقف کاذب، اجرای نصب کاشی و سرامیک، اجرای سنگ کاری، اجرای آسانسور، نقاشی ساختمان، نصب و اجرای کمد دیواری و کابینت و سینک و لوازم بهداشتی»
- زمان شروع/ پایان اجرای تاسیسات مکانیکی شامل لوله کشی های آب و فاضلاب، لوله کشی سرمایشی و گرمایشی، لوله کشی اطفا حریق، اجرای موتورخانه و عندالزوم تصفیه خانه»
- زمان شروع / پایان اجرای تاسیسات الکتریکی شامل «شیار کنی، لوله گذاری، قوطی گذاری اجرای سیم کشی اجرای تابلو برق اصلی»
- زمان شروع/ پایان رفع نواقص و تمیز کاری و برچیدن کارگاه
- تحویل آپارتمان به مالک یا مالکین
- اخذ پایان کار
- اخذ صورتمجلس تفکیکی
- اخذ سند تک برگی
- دوره تضمین
3) تصویر سند مالکیت ملک
در قرارداد مشارکت در ساخت لازم است سند مالکیت مالک یا مالکین پیوست قرارداد شود تا مشخصات مالک یا مالکین و مشخصات ملکی که قرار است تخریب گردد محرز گردد و لازم است قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به بررسی اصالت یا عدم اصالت سند مذکور اقدام گردد. برخی از اسناد رسمی مالکیت املاک به صورت دفترچه ای می باشد و برخی نیز به صورت سند تک برگ می باشد، احراز اصالت سند تک برگی با مراجعه به سایت www.ssaa.ir قابل انجام است اما جهت احراز اصالت سند دفترچه ای لازم است از طریق مراجعه به دفتر اسناد رسمی و استعلام از اداره ثبت این موضوع انجام شود.
4) تصویر پایان کار ملک موضوع تخریب و نوسازی
یکی از اسناد ناظر در قرارداد مشارکت در ساخت که لازم است تصویر آن پیوست قرارداد شود، تصویر پایان کار ملک موضوع تخریب و نوسازی است، تصویر این سند از این جهت باید به قرارداد مشارکت در ساخت پیوست شود که هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت که وظیفه مراجعه به شهرداری جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی را دارد بتواند تصویر سند مذکور را تحویل شهرداری نماید.
5) تصویر پروانه تخریب و نوسازی
برخی از مالکین قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده اقدام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری یا دهیاری یا بخشداری می نمایند این اقدام از این جهت توسط مالکین صورت می گیرد که بتوانند قرارداد مشارکت در ساخت بهتر و بدون ابهامی را با سازنده بر اساس پروانه مذکور منعقد نمایند زیرا اگر بعد از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت پروانه تخریب و نوسازی اخذ شود ممکن است طرفین قرارداد نسبت به تعداد طبقات و متراژ سازه و سهم طرفین از واحدها و غیره دچار اختلاف شوند از این جهت مالکین جهت رفع این مشکل بدوا نسبت به اخذ پروانه تخریب و نوسازی اقدام می نمایند و تصویر پروانه را ضمیمه قرارداد مشارکت می نمایند.
6) تصویر قبوض پرداختی به شهرداری
در یک قرارداد مشارکت در ساخت قبوضی همچون عوارض نوسازی و غیره از سوی شهرداری و یا کمیسیونهای ماده ۷۷ و ۱۰۰ شهرداری صادر می گردد که مالک ملزم به تادیه وجه آن می باشد در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخت قبوض صادره از سوی شهرداری و کمیسیون های ماده ۷۷ و ۱۰۰ قانون شهرداری به عهده سازنده می باشد لذا جهت رفع ابهام و اختلاف احتمالی لازم است تصاویر قبوض مذکور پیوست قرارداد مشارکت در ساخت شود.
7) صورتمجلس های جدیدی که فی مابین سازنده و مالک تنظیم میگردد
هر قراردادی ممکن است دارای ایرادات و ابهاماتی باشد که در ابتدا امکان پیش بینی این موارد را نداشته باشند یا ممکن است موضوعاتی حادث شود که در قرارداد نسبت به آن تعیین تکلیفی نشده باشد، قرارداد مشارکت در ساخت نیز از این موضوع مبرا نمی باشد از این رو مالک و سازنده یا نمایندگان آنها می توانند در حین اجرای قرارداد مشارکت نسبت به تنظیم صورتمجلس جدید اقدام نمایند لازم است هنگام تنظیم صورتمجلس جدید هویت امضاء کنندگان و همچنین تاریخ تنظیم و بیان کامل موضوع جدید به روشنی در صورتمجلس درج گردد تا از اختلافات آتی بین طرفین قرارداد جلوگیری شود.
8) نقشه مصوب معماری سازه
یکی از اسناد ناظر بر قراردا مشارکت در ساخت تصویر نقشه مصوب معماری سازه می باشد تهیه این نقشه و مندرجات آن از اهمیت بالایی برخوردار می باشد.در واقع نقشه مصوب یا نقشه طراحی، نقشه ای است که توسط مهندسان طراح در مرحله طراحی ساختمان تهیه می شود. این نقشه شامل اطلاعات معماری سازه برق مکانیک و تاسیسات ساختمان است. نقشه مصوب بر اساس مقررات ملی ساختمان و استانداردهای مربوطه تهیه می شود نقشه مصوب معماری سازه پس از صدور دستور تهیه نقشه از سوی شهرداری تهیه می گردد.
همانطور که بیان شد نقشه های مصوب دارای اهمیت بسیاری در فرایند ساختمانی هستند زیرا اجرای ساختمان باید به طور کامل و دقیق با این نقشه ها هماهنگ شود تا از ایجاد هرگونه مغایرت و اشکال در فرایند ساخت جلوگیری شود. مهندس ناظر مسئول کنترل عملیات اجرایی و مطابقت آن با نقشه های مصوب و پروانه ساختمانی است نقشه های مصوب دارای اطلاعات مختلفی هستند که برای اجرای ساختمان لازم و ضروری می باشد این اطلاعات شامل ابعاد ساختمان محل و تعداد ستون ها، محل بازشوها ابعاد بازشوها، ارتفاع طبقات و مطابقت نقشه سازه نگهبان با شرایط موجود زمین می باشد همچنین نقشه های مصوب شامل اطلاعات محاسباتی نیز هستند.
9) نقشه مصوب تاسیسات مکانیکی سازه
یکی از مهم ترین اسناد ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت نقشه مصوب تاسیسات مکانیکی سازه می باشد که لازم است پیوست قرارداد مشارکت در ساخت گردد نقشه مصوب تاسیسات مکانیکی سازه پس از صدور دستور نقشه از سوی شهرداری تهیه میگردد این نقشه حاوی اطلاعات مهمی از جمله جزئیات تاسیسات مکانیک،ی تاسیسات بهداشتی، تاسیسات گرمایی، تاسیسات تعویض هوا و تهویه مطبوع، تاسیسات حفاظت در برابر آتش تاسیسات بست و تکیه گاه لوله ها، غلاف لوله ها، عایق کاری می باشد که لازم است سازه جدید بر اساس مشخصات و مندرجات آن ساخته شود.
10) نقشه مصوب تاسیسات الکتریکی سازه
مقررات ملی ساختمان در مبحثی مجزا به موضوع تاسیسات برقی سازه پرداخته است که مطابق بند ۱۳-۱-۲ آن هدف از تدوین این مقررات اینگونه بیان می دارد: «هدف از تدوین این مقررات که طرح و نصب تاسیسات برقی را در بر می گیرد، تضمین ایمنی افراد استفاده کننده از آنها و نیز سلامت ساختمان، تاسیسات و محتویات آن است، و در عین حال ایجاد شرایطی است که در آن تجهیزات و دستگاههای مورد استفاده به نحوی صحیح و رضایت بخش کار کند»
نقشه مصوب تاسیسات الکتریکی سازه نقشه ای است که حاوی اطلاعات مربوط به سیم کشی، تابلو برق و غیره یک سازه می باشد تصویر این نقشه جز ضمائم قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
11) تصویر اساسنامه شرکت
همانطور که قبلا اشاره نموده ایم یک قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است توسط یک شخص حقوقی حقوق خصوصی منعقد گردد، این شخصیت حقوقی ممکن است مالک ملک باشد و یا سازنده از این رو لازم است اساسنامه شرکت که حاوی اطلاعات مهمی از جمله نام شرکت موضوع شرکت مدت شرکت مرکز اصلی شرکت میزان سرمایه شرکت ذکر تعداد سهام بی نام و با نام و مبلغ اسمی آنها تعداد مدیران و نحوه انتخاب آنها وظایف و اختیارات مدیران شرکت تعداد سهام تضمینی که مدیران باید بایت ضمانت به صندوق شرکت بپردازند، نحوه انحلال اختیاری شرکت و ترتیب تصفیه امور آن چگونگی ایجاد تغییر در اساسنامه شرکت، شرایط و ترتیب افزایش و کاهش سرمایه شرکت می باشد.
این اطلاعات برای طرف مقابلی که با یک شرکت اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می نماید بسیار حائز اهمیت می باشد زیرا سبب تمایل و يا عدم تمایل طرف مقابل برای انعقاد قرارداد می شود به طور مثال اگر سرمایه ثبت شده شرکت سهامی خاص که در حوزه ساخت و ساز فعالیت دارد یک میلیارد تومان باشد و این شرکت قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساختی را داشته باشد که سرمایه مورد نیاز برای اجرای آن پنجاه میلیارد تومان باشد شخص مقابل با ارزیابی این موضوع متوجه می شود که شرکت مزبور توانایی اجرای چنین قراردادی را ندارد لذا ممکن است از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با چنین شرکتی خودداری نماید.
مثال دیگر در رابطه با اهمیت پیوست نمودن اساسنامه شرکت به قرارداد مشارکت در ساخت باید بیان داریم در اساسنامه شرکت مدت شرکت ذکر می گردد فردی که قصد دارد با یک شرکت تجاری قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم نماید باید به مدت مندرج در شرکت توجه نماید.
ماده ۱۹۹ لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت مصوب 24/12/1347 مقرر می دارد شرکت سهامی در موارد زیر منحل می شود:
- وقتی که شرکت موضوعی را که برای آن تشکیل شده است انجام داده یا انجام آن غیر ممکن شده باشد.
- در صورتی که شرکت برای مدت معین تشکیل گردیده و آن مدت منقضی شده باشد مگر اینکه مدت قبل از انقضاء تمدید شده باشد
- در صورت ورشکستگی
- در هر موقع که مجمع عمومی فوق العاده صاحبان سهام به هر علتی رای به انحلال شرکت بدهد.
- در صورت صدور حکم قطعی دادگاه.
همانطور که در ماده مذکور بیان شده است در صورت انقضای مدت شرکت و عدم تمدید مدت شرکت، شرکت منحل میگردد که عدم توجه به این موضوع از سوی اشخاصی که قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت ها را دارند باعث بروز خسارات مالی شدیدی می شود لذا اساسنامه شرکت در صورتیکه یک طرف یا دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت را شخص حقوقی حقوق خصوصی باشند لازم است به قرارداد مشارکت منضم گردد.
12) تصویر آخرین روزنامه رسمی شرکت مربوط به تغییرات شرکت
یک شرکت تجاری در دوران حیات خود ممکن است دچار تغییراتی شود از جمله ممکن است بخشی از سرمایه ثبت شده خود را از دست بدهد یا اینکه مدیران شرکت تغییر نمایند و یا اینکه آدرس و محل اقامتگاه شرکت تغییر نماید همچنین ممکن صاحبان حق امضاء یک قرارداد مالی تغییر نمایند یا اینکه موضوعی به موضوعات شرکت اضافه شود یا مدت شرکت اضافه شود که کلیه این تغییرات لازم است در روزنامه رسمی چاپ و منتشر شود فردی که قصد انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت تجاری را دارد باید از وضعیت آخرین تغییرات شرکت طرف مقابل آگاهی پیدا نماید تا با دانش کافی نسبت به امضاء قرارداد با چنین شرکتی اقدام نماید. تصویر روزنامه رسمی تغییرات شرکت یکی از اسناد مهم ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت میباشد که باید منضم به قرارداد موصوف گردد.
13) تصویر آگهی تاسیس شرکت در روزنامه رسمی
یک شرکت تجاری برای تشکیل و به ثبت رسیدن باید مراحل متعددی را سپری نماید درج آگهی تاسیس شرکت یکی از مراحل مهم در پروسه ثبت شرکتها به شمار میرود انتشار این آگهی در واقع آخرین مرحله از فرآیند تاسیس شرکت است و مواردی نظیر موضوع فعالیت شرکت، موقعیت جغرافیایی اطلاعات اعضای شرکت و میزان سرمایه اولیه آن در روزنامه رسمی درج و چاپ میگردد. در صورتیکه یکی از طرفین یا هر دوی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شخص حقوقی باشد جهت اطمینان از فرایند تشکیل و ثبت شرکت لازم است آگهی تاسیس شرکت در روزنامه رسمی درج و چاپ گردد، تصویر آگهی تاسیس شرکت در روزنامه رسمی لازم است به قرارداد مشارکت در ساخت منضم گردد.
14) تصویر وکالتنامه های تنظیمی
هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میتواند انجام اموری را به طرف دیگر یا به فرد ثالثی محول نماید که نیابت به وسیله اعطای وکالت صورت می پذیرد یکی از مواردی که باید دقت شود در صورتیکه انجام اموری اعم از عمل مادی مثل نیابت در نظارت بر اجرای قرارداد مشارکت در ساخت یا انجام عمل حقوقی مثل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یا اعمال دیگری به فردی تحت عنوان عقد وکالت اعطا شود لازم است نسخه ای از وکالتنامه مذکور پیوست قرارداد مشارکت در ساخت شود تا طرفین به هویت و حدود اختيارات وکیل آگاهی پیدا نمایند.
15) تقسیم نامه متضمن سهم هر کدام از طرفین به تفکیک
طریق رسمی و عادی صورت می پذیرد، تقسیم نامه عادی در قراردادهای مشارکت در ساخت عموما بعد از اخذ پروانه تخریب و نو سازی و یا هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک تنظیم میگردد تقسیم نامه عادی در واقع سندی است که سازنده و مالک بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی منعقد می نمایند و متضمن تعیین سهم هر کدام از طرفین در سازه جدید میباشد.
در مورد اعتبار تقسیم نامه های عادی باید بیان داشت که مطابق مواد ۲۲ ،۴۶، ۴۷ ، ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 تقسیم نامه هایی که دست نویس هستند یا به صورت عادی بین شرکا تنظیم شده اند در هیچ کدام از مراجع قانونی و محاکم پذیرفته نخواهند شد مگر اینکه دادخواست تنفیذ تقسیم نامه به دادگاه عمومی حقوقی ارائه شود و دادگاه به تقسیم نامه مورد نظر اعتبار ببخشد.
تقسیم نامه رسمی پس از ساخت بنا و اتمام عملیات عمرانی در دفتر اسناد رسمی صورت می پذیرد در واقع طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس توافقات اولیه ای که در مورد نحوه و چگونگی تقسیم آپارتمان ها بین خود نموده اند با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم تقسیم نامه رسمی اقدام می نمایند.
توافقات اولیه بین سازنده و مالک در مورد تقسیم آپارتمان ممکن است به موجب تقسیم نامه عادی صورت پذیرد یا در ذیل قرارداد مشارکت در ساخت شرایط و نحوه تقسیم مشخص گردد.
16) توافق نامه تنظیمی فی مابین مالک ملک (موجر) با صاحب حق کسب و پیشه (مستاجر) و سازنده
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 02/05/1356 به مبحث حق کسب و پیشه پرداخته است برای درک راحت مبحث حق کسب و پیشه باید اینگونه توضیح دهیم که در یک ملک تجاری (مغازه) مالک ملک یعنی فردی که سند رسمی ملک بنام وی می باشد به عنوان موجر تلقی می شود و از سوی دیگر فردی را که در ملک تجاری (مغازه) مشغول فعالیت های اقتصادی است و در ملکیت سهمی ندارد را مستاجر می نامیم که صاحب یا مالک حق کسب و پیشه تلقی می گردد.
در ملکی که قصد تخریب و ساخت بنای جدید وجود دارد ممکن است افرادی در آن دارای حق کسب و پیشه باشند یعنی در ملک مزبور فعالیت اقتصادی انجام دهند و به عنوان مستاجر شناسایی شوند از این رو با اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری صاحب حق کسب و پیشه (مستاجر) ملزم به تخلیه مورد اجاره میباشد. لازم به ذکر است اگر مالک ملک (موجر) ظرف ۶ ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساخت بنا ننماید به درخواست مستاجرسابق، مالک به پرداخت ۱ سال اجاره بها يا اجرت المثل مورد اجاره در حق او (مستاجر ) محکوم می گردد.
توافق نامه مالک ملک (موجر) با صاحب حق کسب و پیشه (مستاجر) سندی مهم می باشد که پیوست قرارداد مشارکت در ساخت می گردد و باید به امضاء مالک ملک (موجر) و صاحب حق کسب و پیشه (مستاجر) و سازنده برسد این توافق نامه متضمن حق مستاجر در سازه جدید است که معمولا طرفین این توافق نامه نسبت به تعیین ارزش ریالی حق کسب و پیشه مستاجر در ملک قدیم و تعیین قیمت و ارزش سازه جدید با توجه به اوصاف ساختمان جدید که مستاجر قصد سکونت در آن را دارد محاسبه میگردد.
سوال: آیا با ساخت بنای جدید و تخریب ملک تجاری، حق کسب و پیشه مستاجر از بین می رود یا خیر؟
پاسخ: در مورد این موضوع ۲ رویکرد متفاوت وجود دارد، رویکرد اول این است که با اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و تخریب عین مستاجره بر اساس مقررات قانون مدنی حق کسب و پیشه از بین می رود، رویکرد دوم بر این باور است که با اخذ پروانه تخریب و نوسازی و تخریب عین مستاجره حق کسب و پیشه مستاجر از بین نرفته و مستاجر همچنان در ملک جدید نیز دارای حق کسب و پیشه میباشد که رویکرد دوم مورد قبول قالب می باشد.
17) توافق نامه تنظیمی فی مابین مالک ملک (موجر) با صاحب سرقفلی (مستاجر) و سازنده
مبحث سرقفلی بر اساس مواد ۶ ،۷، ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/05/1376 در نظام حقوقی ایران ایجاد گردید.
برای آشنایی با این مبحث باید اینطور در نظر بگیریم که در یک ملک تجاری مالک ملک را (موجر) می نامیم و فردی که در عین مستاجره فعالیت اقتصادی می نماید را (مستاجر) یا صاحب سرقفلی می نامیم، شرایط ایجاد حق سرقفلی در مواد مارالذکر بیان شده است.
توافق نامه تنظیمی فی مابین مالک ملک (موجر) با صاحب سرقفلی (مستاجر) و سازنده جزء یکی از اسناد ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت می باشد که لازم است پیوست قرارداد مشارکت گردد.
توافق نامه فوق الذكر سندی مهم میباشد که پیوست قرارداد مشارکت در ساخت میگردد و باید به امضاء مالک ملک (موجر) و صاحب سرقفلی (مستاجر ) و سازنده برسد این توافق نامه متضمن حق مستاجر در سازه جدید است که معمولا طرفین این توافق نامه نسبت به محاسبه و قياس مبلغ سرقفلی مستاجر در ملک قدیم و تعیین قیمت و ارزش سازه جدید با توجه به اوصاف ساختمان جدید که مستاجر قصد سکونت در آن را دارد محاسبه میگردد.
سوال: آیا با ساخت بنای جدید و تخریب ملک تجاری حق سرقفلی مستاجر از بین میرود یا خیر؟
پاسخ: در مورد این موضوع ۲ رویکرد متفاوت وجود دارد رویکرد اول این است که با اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و تخریب عین مستاجره بر اساس مقررات قانون مدنی حق سرقفلی از بین می رود، اما رویکرد دوم بر این باور است که با اخذ پروانه تخریب و نوسازی و تخریب عین مستاجره حق سرقفلی از بین نرفته و مستاجر همچنان در ملک جدید نیز دارای حق سرقفلی می باشد که رویکرد اول با توجه به پیروی مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ از مقررات قانون مدنی در موارد سکوت قانون روابط موجر و مستاجر مورد قبول قالب میباشد.
18) تصدیق گواهی امضاء طرفین قرارداد
ماده ۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر میدارد وظایف مسئولین دفاتر از قرار ذیل است:
- ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون
- دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده به اشخاصی که مطابق مقررات حق گرفتن سواد دارند.
- تصديق صحت امضا.
- قبول و حفظ اسنادی که امانت می گذارند.
گواهی امضا اصطلاحاً به معنای این است که امضاء فرد ذیل یک سند عادی توسط سردفتر اسناد رسمی تایید و تصدیق گردد. جهت اخذ گواهی امضا طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میبایست ضمن حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی از سردفتر تقاضای صدور گواهی امضا نماید. سردفتر پس از بررسی مدارک متقاضی اقدام به صدور گواهی امضا می نماید و سپس با امضای خود و با مهر دفترخانه آن را ممهور مینماید و به متقاضی تسلیم می نماید.
تصدیق گواهی امضاء طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در دفتر اسناد رسمی به عمل می آید اخذ این گواهی از حصول اختلافات آتي في ما بين طرفین قرارداد مشارکت در ساخت با موضوع انکار امضاء، جلوگیری می نماید.
19) تصویر کارت ملی و شناسنامه طرفین
جهت احراز هویت امضاء کنندگان قرارداد مشارکت در ساخت لازم است تصویر کارت ملی و همچنین تصاویر تمام صفحات شناسنامه در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اخذ و پیوست قرارداد گردد.
20) صورتمجلس مبلغ بلاعوض قرارداد مشارکت در ساخت
صورتمجلس مبلغ بلاعوض یکی از اسناد مهم ناظر بر یک قرارداد مشارکت در ساخت می باشد که باید پیوست قرارداد گردد.
آنچه که عرفا سبب پرداخت بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت می شود برای برقراری تعادل سرمایه سازنده با مالک یا مالکین است در بسیاری از موارد این امکان وجود ندارد که هر کدام از مالک یا سازنده مالک تعداد مشخصی واحد آپارتمان شوند از این رو با پرداخت بلاعوض تعادل در سرمایه طرفین ایجاد می شود و هر کدام از طرفین این امکان را دارند تعداد مشخصی از واحدهای سازه جدید را مالک شوند.
به طور مثال اگر آورده مالک ۴۳ درصد و آورده سازنده ۵۷ درصد یک آپارتمان ۵ طبقه را تشکیل دهد که در این حالت امکان تقسیم واحدها وجود ندارد به همین علت سازنده میتواند با پرداخت بلاعوض به مالکین درصد آورده خود را به ۶۰ درصد و سهم مالکین را به ۴۰ درصد برساند که با این اقدام سازنده صاحب ۳ طبقه و مالکین صاحب ۲ طبقه از ۵ طبقه می شوند.
لازم به ذکر است مالک نیز میتواند با پرداخت بلاعوض به سازنده میزان سهام خود را افزایش و به ۶۰ درصد برساند که در این حالت سهم سازنده ۴۰ درصد شده که این موضوع باعث میشود مالک صاحب ۳ طبقه و سازنده صاحب ۲ طبقه از واحدهای جدید گردد.
فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض:
=مبلغ بلاعوض قرارداد مشارکت در ساخت
قدر السهم مالک× (آورده مالک + آورده سازنده) – آورده مالک
نکته: برخلاف باور عموم پرداخت بلاعوض از سوی مالک به سازنده وجود دارد که فوقا اشاره نمودیم.
نکته: در صورتیکه مالک یا سازنده توانایی پرداخت بلاعوض را نداشته باشند میتوانند میزان قدر السهم خود را تغییر دهند.
نكته: تقسيم طبقات بین مالک و سازنده کاملا اختیاری می باشد و ارتباطی به محاسبه مبلغ بلاعوض ندارد.
21) صورتمجلس مبلغ پرداختی از سوی سازنده به مالک تحت عنوان (قرض الحسنه)
صورتمجلس مبلغ پرداختی از سوی سازنده به مالک تحت عنوان قرض الحسنه حتما باید پیوست قرارداد مشارکت شود و به صورت مشخص و بدون ابهام تنظیم و مبادله گردد.
در قرارداد مشارکت در ساخت شروع عملیات ساختمانی پس از امضاء قرارداد با تخلیه ملک توسط مالکین شروع میشود و تا قبل از تخلیه ملک از سوی مالک یا مالکین امکان تخریب و تجدید بنا وجود ندارد.
یکی از موارد حائز اهمیت در قرارداد مشارکت در ساخت بحث اسکان مالک یا مالکین پس از تخلیه میباشد که در برخی از توافقات فی مابین مالک و سازنده مقرر میگردد که سازنده مسکنی مشابه و همسان ملک مورد مشارکت تهیه و در اختیار مالکین قرار دهد به طور مثال اگر ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در منطقه تجریش قرار داشته باشد سازنده باید ملکی را در همان منطقه تجریش تهیه نمایند و نمیتواند مثلا در منطقه یوسف آباد تهیه نماید.
نکته: در برخی از توافقات سازنده خود طرف قرارداد اجاره می شود و ملکی را برای اسکان مالکین تهیه می نماید اما در برخی دیگر از توافقات سازنده مبلغی را تحت عنوان قرض الحسنه به مالک یا مالکین پرداخت می نمایند تا امکان اسکان مالکین فراهم گردد که این موضوع اخیر سبب کاهش اختلافات نسبت به تعیین و انتخاب ملک موضوع اجاره میشود زیرا مالکین به انتخاب خود مورد اجاره را انتخاب می نمایند.
نکته: در برخی از توافقات فی مابین مالک و سازنده، مبلغ قرض الحسنه ای که برای اسکان مالک از سوی سازنده پرداخت میگردد به عنوان مبلغ بلاعوض تعيين و محاسبه می گردد که البته این مبلغ بلاعوض با مبلغ بلاعوضی که در قسمت قبل بیان شد کاملا متفاوت میباشد.
نكته: صورتمجلس قرض الحسنه ممکن است تحت عنوان یک توافق جداگانه تنظیم نگردد بلکه در ذیل قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان شرطی از شروط ذکر گردد.
22) تصویر قرارداد تنظیمی با مهندس ناظر
در فرایند اخذ پروانه تخریب و نوسازی مالک یا وکیل وی که عموما سازنده به عنوان وکیل جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی به شهرداری معرفی میگردد انعقاد قرارداد با مهندس ناظر که از سوی سازمان نظام مهندسی معرفی می شود الزامی می باشد که این قرارداد ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
بند ۲-۵-۱ مقررات ملی ساختمان ایران مقرر میدارد: «ناظر شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار در یکی از رشته های موضوع قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان است که بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی در حیطه صلاحیت مندرج در پروانه اشتغال خود نظارت می نماید، عملیات اجرایی تمامی ساختمانها مشمول ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان باید با نظارت ناظر انجام پذیرد.» نظارت بر یک ساختمان در حال ساخت توسط مهندسین عمران، معماری، برق، مکانیک صورت می پذیرد که این مهندسین نمی توانند خود به عنوان مجری ساختمان انتخاب شوند و نمیتواند با مالک رابطه مالی برقرار نماید.
بند ۲-۵-۴ مقررات مذکور مقرر میدارد: «ناظر به هنگام صدور پروانه ساختمان، توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان انتخاب شده و به مالک و مراجع صدور پروانه ساختمان معرفی میگردد. ناظر نمی تواند شاغل در دستگاه صادر کننده پروانه ساختمان در منطقه ای باشد که ساختمان در آن منطقه احداث میشود.»
22) تصویر قرارداد تنظیمی با مهندس ناظر
در فرایند اخذ پروانه تخریب و نوسازی مالک یا وکیل وی که عموما سازنده به عنوان وکیل جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی به شهرداری معرفی میگردد انعقاد قرارداد با مهندس ناظر که از سوی سازمان نظام مهندسی معرفی می شود الزامی می باشد که این قرارداد ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
بند ۲-۵-۱ مقررات ملی ساختمان ایران مقرر میدارد: «ناظر شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار در یکی از رشته های موضوع قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان است که بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی در حیطه صلاحیت مندرج در پروانه اشتغال خود نظارت می نماید، عملیات اجرایی تمامی ساختمانها مشمول ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان باید با نظارت ناظر انجام پذیرد.» نظارت بر یک ساختمان در حال ساخت توسط مهندسین عمران، معماری، برق، مکانیک صورت می پذیرد که این مهندسین نمی توانند خود به عنوان مجری ساختمان انتخاب شوند و نمیتواند با مالک رابطه مالی برقرار نماید.
بند ۲-۵-۴ مقررات مذکور مقرر میدارد: «ناظر به هنگام صدور پروانه ساختمان، توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان انتخاب شده و به مالک و مراجع صدور پروانه ساختمان معرفی میگردد. ناظر نمی تواند شاغل در دستگاه صادر کننده پروانه ساختمان در منطقه ای باشد که ساختمان در آن منطقه احداث میشود.»
23) تصویر قرارداد تنظیمی با مجری
ماده ۷ فصل سوم از مبحث دوم مقررات ملی ساختمان ایران مقرر می دارد: «تمامی عملیات اجرایی ساختمان باید منحصرا توسط دفاتر مهندسی اجرای ساختمان یا مجریان حقوقی یا مجریان انبوه ساز و یا دارندگان صلاحیت طرح و ساخت ساختمان که در زمینه اجرا حسب مورد دارای مجوز یا پروانه اشتغال از وزارت مسکن و شهرسازی می باشند به عنوان مجری، طبق شرایط عمومی قرارداد و ضوابط مندرج در شرایط خصوصی و قراردادهای همسان مندرج در فصل هفتم این شیوه نامه و شرح وظایف و مسئولیت های عمومی به شرح مواد ۸، ۹، ۱۰ و ۱۱ این مجموعه شیوه نامه و بر اساس نقشه های مصوب و کلیه مدارک منضم به قرارداد که با صاحب کار یا صاحب کاران منعقد می نماید انجام شود. صاحب کار یا صاحب کاران برای انجام امور ساختمانی خود مكلفند از اینگونه مجریان استفاده نمایند، مجری نماینده فنی صاحب کار در اجرای ساختمان بوده و پاسخگوی تمامی مراحل اجرای کار به ناظر یا ناظران و دیگر مراجع کنترل ساختمان میباشد شهرداری ها یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان موظفند نام و مشخصات مجری که به وسیله صاحب کار معرفی شده و توسط سازمان استان کنترل صلاحیت و ظرفیت شده است را در پروانه مربوطه قید نمایند. مجری نسخه ای از قرارداد منعقده با صاحب کار را در اختیار شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان و سازمان استان قرار می دهد، صاحب کاری که خود مجری همان کار باشد نیازی به ارایه قرارداد ندارد اما تمامی مسئولیتها و مقررات مجری که در این فصل آمده است بر عهده وی خواهد بود و مکلف است مفاد شرایط عمومی قراردادهای همسان را رعایت نماید سازمان استان میتواند عملکرد اجرایی دفاتر مهندسی اجرای ساختمان مجریان حقوقی مجریان انبوه ساز و دارندگان صلاحیت طرح و ساخت را بررسی نمایند و در صورت اطلاع و یا مشاهده هرگونه تخلف مکلف است مراتب را بررسی و اتخاذ تصمیم، حسب مورد به سازمان مسکن و شهرسازی استان و شورای انتظامی استان اعلام نماید، تا در صورت محکومیت مجری نسبت به برخورد انضباطی تا ابطال پروانه اشتغال اقدام شود.»
نکته: قرارداد مالک با مجریان دارای شرایط عمومی و اختصاصی میباشد که تغییر در مفاد آن مقدور نمی باشد.
نکته: قرارداد با مجری ساختمان به ۴ گروه مختلف تقسیم می شود
- قرارداد با دفتر مهندسی اجرای ساختمان
- قرارداد با مجریان حقوقی
- قرارداد با مجریان انبوه ساز
- قرارداد با مجری شخص حقیقی دارای مجوز
نکته: هر کدام یک از ۴ نوع از قراردادی که مالک با مجری یا مجریان منعقد می نماید حسب مورد باید پیوست قرارداد مشارکت در ساخت گردد تا سازنده از آن آگاه گردد.
24) تصویر قرارداد بیمه مسئولیت مدنی کارکنان اشخاص ثالث اموال و املاک مجاور پروژه
تصویر قرارداد بیمه مسئولیت مدنی کارکنان، اشخاص ثالث، اموال و املاک مجاور پروژه یکی از مستندات ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت میباشد که باید به پیوست قرارداد مذکور ضمیمه گردد، لازم به ذکر است اخذ برخی از بیمه ها الزامی ولی برخی دیگر با توافق میان مالک و سازنده قابل اخذ می باشد.
ماده ۱ قانون بیمه های اجتماعی کارگران ساختمانی مقرر می دارد: «کارگران شاغل در کارهای ساختمانی اعم از ایجاد یا توسعه ساختمان، تجدید بنا، تعمیرات اساسی و یا تخریب مربوط به ساختمان و به ترتیب مندرج در این قانون با نام نویسی و اخذ کد ملی نزد سازمان تأمین اجتماعی بیمه می شوند.
تبصره – کارگران شاغل در کارهای ساختمانی تا زمان تحت پوشش قرار گرفتن به موجب این قانون کماکان از حیث خدمات مشمول قانون بیمه اجباری کارگران ساختمانی مصوب ۱۳۵۲ و اصلاحات بعدی آن هستند و در صورت احراز شرایط از مزایای قانون یاد شده برخوردار خواهند شد.»
اخذ پروانه تخریب و نوسازی موکول به اخذ مفاصا حساب حق بیمه میباشد که این موضوع در ماده ۵ قانون فوق الذکر بیان شده است: «در مواردی که انجام کارهای ساختمانی مستلزم اخذ پروانه میباشد، مراجع ذی ربط مکلفند صدور پروانه را منوط به ارائه رسید پرداخت حق بیمه برای هر متر مربع سطح زیر بنا معادل چهار درصد (۴%) حداقل دستمزد ماهانه سال درخواست پروانه به حسابی که سازمان تأمین اجتماعی اعلام خواهد کرد، نمایند. تبصره ۱- در صورتی که حوادث ناشی از کار منجر به مصدومیت، فوت یا از کار افتادگی گردد ولی متقاضی با وجود الزام به گرفتن پروانه نسبت به أخذ آن اقدام ننموده باشد، سازمان تأمین اجتماعی علاوه بر حق بیمه موضوع این قانون جریمه ای به طور مقطوع معادل بیست و پنج درصد (۲۵%) اصل حق بیمه محاسبه و وصول خواهد کرد. تبصره ۲ – مبالغی که موقع صدور پروانه طبق مقررات این ماده پرداخت می گردد در محاسبه حق بیمه کارگران پیمانکار موضوع بند (۲) ماده (۲) این قانون محسوب خواهد گردید.»
بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان ساختمانی خسارتهای جانی وارد شده را در محدوده کارگاه و در حین انجام کاری پوشش میدهد که کارفرما مسئول آن باشد. این خسارتها شامل هزینه درمان پزشکی، غرامت نقص عضو یا فوت هر یک از کارکنان ساختمانی است. علاوه بر این، می توان با تهیه پوششهای اضافی، خسارت های وارده شده به اشخاص ثالث را هم جبران کرد. خرید بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارگران ساختمانی یکی از مهم ترین مواردی است که کارفرمایان و مدیران پروژه های ساختمانی و عمرانی در هنگام شروع پروژه در نظر می گیرند. پوششهای بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان ساختمانی در شرکتهای بیمه مختلف با هم تفاوت های جزئی دارد؛ اما به طور معمول مهم ترین پوششهای بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان ساختمان شامل موارد زیر است: الف – حوادث ناشی از سقوط کارگران از ارتفاع ب – افتادن یا پرتاب شدن انواع مصالح ساختمانی بر روی کارگران؛ پ- خفگی کارگران در چاه؛ ج – صدمات ناشی از عملیات پی کنی و ایجاد پایه ستون ها؛ چ – صدمات ناشی از کار با بالابر، جرثقیل تاورکرین و انواع ماشین آلات ساختمانی.
نکته: در یک قرارداد مشارکت در ساخت مالک و سازنده می توانند موارد ذیل را نیز بیمه نمایند:
- ماموریت خارج از کارگاه کارگران
- اماکن وابسته به کارگاه
- صدمات حین استفاده از وسایل نقلیه موتوری
- مسئولیت پیمانکاران فرعی
- مسئولیت مهندسان ناظر و مشاور
- پوشش بیمه خسارات جانی دیه اشخاص ثالث
- غرامت جبران دستمزد روزانه کارگران
- فعالیتهای غیر مرتبط با فعالیت بیمه شده
25) پاسخ آزمایشهای مکانیک خاک جوش مقاومت بتن
یکی از موارد بسیار مهمی که باید در عملیات ساخت رعایت شود مقررات فنی در احداث بنا می باشد از این رو پاسخ آزمایش مصالح مورد استفاده در ساخت بنا یکی از موارد بسیار مهم میباشد که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه داشته باشند پاسخ آزمایشهای مکانیک خاک، جوش و مقاومت بتن از مستندات ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت میباشد.
26) شرکت نامه تنظیمی فی مابین شرکاء در صورتیکه سازنده دارای شریک باشد
هزینه ساخت در حال حاضر بسیار زیاد میباشد به همین دلیل در بسیاری از موارد سازندگان در یک قرارداد مشارکت در ساخت متعدد می باشند تا بتوانند با سرمایه بیشتر بنای مورد نظر را بسازند، در صورتیکه سازندگان متعدد باشند لازم است کلیه اشخاص دخیل در پروژه نسبت به درج امضاء و هویت خود در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نمایند و همچنین بهتر است قرارداد تنظیمی بین سازندگان به عنوان پیوست به قرارداد مشارکت ضمیمه گردد.
27) رزومه سازنده
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای حساس و مهم میباشد به دلیل اعتبار و حسن شهرت در این قرارداد از اهمیت ویژه ای برخوردار میباشد.
یک قرارداد هر چقدر هم که کامل و جامع باشد باز ممکن است طرفین آن نخواهند یا نتوانند از عهده انجام تعهدات آن بر آیند به همین علت رزومه و اعتبار طرفین اهمیت بسیار بالایی دارد توصیه میشود قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت حتما از سازنده رزومه فعالیت در زمینه ساخت را مطالبه و بررسی فرمایید.
28) بیمه نامه تضمین کیفیت سازه (عیوب اساسی و پنهان سازه)
سازه جدید ممکن است دارای عیوب اساسی و پنهانی باشد که در بدو تحویل ملک از سوی مالک یا مالکین این عیوب مشخص نباشند و با سپری شدن مدت زمانی از ساخت بنا عیوب مذکور نمایان گردد.
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میتوانند عیوب اساسی و پنهان سازه جدید را تا مثلا ۱ سال پس از تحویل بیمه نمایند تا در صورت بروز هرگونه عیبی، بیمه جبران خسارت نماید در صورت وجود چنین توافقی لازم است بیمه نامه مربوطه ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود.
29) صورتمجلس معرفی ناظر فنی و حقوقی
فعالیت در زمینه ساخت و ساز و قراردادهای مشارکت در ساخت پیچیدگی های بسیار زیادی دارد به همین علت بهتر است در قرارداد مشارکت فردی از سوی مالک یا مالکین به عنوان ناظر فنی معرفی گردد تا بر اجرای ساخت مطابق قرارداد نظارت نماید و از سوی دیگر طرفین یا مالک می توانند برای نظارت حقوقی بر اجرای قرارداد ناظر حقوقی معرفی نماید تا در صورتیکه هر کدام از طرفین یا سازنده از اجرای مفاد قرارداد امتناع نمود، ناظر حقوقی با اشرافی که بر قرارداد مشارکت در ساخت دارد این موضوع را به طرف مقابل یا هر دو طرف اعلام نماید.
وکلای دادگستری به جهت اشراف بر قوانین و مقررات و همچنین اشراف بر قرارداد مشارکت در ساخت برای انتخاب شدن به عنوان ناظر حقوقی دارای ارجحیت میباشند.
30) تصویر دستور نقشه
دستور نقشه یک سند رسمی از سمت شهرداری است که در آن مشخصات و ابعاد اربعه ملک (اندازه ی چهار طرف ملک مورد نظر) بر اساس طرح تفصیلی جامع شهر و آخرین مصوبات شهرسازی توسط سازمان ها و ادارات مربوطه برای احداث بنا تعیین میشود دستور نقشه همانطور که از اسمش پیداست دستوری است برای اینکه نقشه ساختمان بر اساس آن تهیه و ترسیم شود.
دستور صادره از سوی شهرداری جهت تهیه نقشه سازه جدید لازم است به پیوست قرارداد مشارکت در ساخت آورده شود تا در زمان تهیه نقشه، فی مابین طرفین قرارداد مشارکت اختلافی رخ ندهد.
✅ جهت کسب اطلاعات و راهنمایی در خصوص گرفتن پروانه تخریب و نوسازی به مقاله راهنمای اخذ پروانه تخریب و نوسازی ساختمان مراجعه نمائید.
✅جهت کسب اطلاعات در خصوص مراحل و مدارک تخریب و نوسازی ساختمان به این مقاله مراجعه نمائید.
گروه وکلا و مشاورین حقوقی میزان
تهران، میدان ونک، خیابان نهم گاندی، پلاک 5، واحد 9
گروه وکلا و مشاورین حقوقی میزان
95 30 20 88 - 021