نحوه تقسیم ساختمان بین مالک و سازنده و میزان سهم هر یک در قرارداد مشارکت در ساخت
فهرست مطالب
مقدمه
یکی از اهداف مالک و سازنده برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به دست آوردن سود مالی بوسیله مالکیت بر واحدهای نوساز می باشد به همین علت چگونگی تقسیم و میزان مالکیت طرفین از عرصه و عیان واحدهای جدید امری مهم است که به صورت مبسوط در این فصل به آن خواهیم پرداخت.
بخش اول: معنا و مفهوم عرصه
عرصه یک واژه عربی به معنای میدان و صحرا میباشد اما از نظر حقوقی مفهوم عرصه به زمین مملوکی (زمینی که متعلق به مالکی) است گفته می شود پس عرصه به معنای زمین است.
بخش دوم: معنا و مفهوم اعیان
اعیان به معنای قابل مشاهده ظاهر و آشکار است. از نظر حقوقی مفهوم اعیان به اموال غیر منقولی که بر روی زمین ساخته شده اند، اعیان گفته می شود مثل ساختمانی که بر روی یک زمین احداث شده، قناتی که حفاری شده و یا درختانی که در یک زمین زراعی کاشته شده اند.
بخش سوم: معنا و مفهوم تقسیم
تقسیم عبارت است از تفکیک حصه هر یک از شرکاء ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکاء، تقسیم به ۲ صورت می باشد:
الف: تقسیم به تراضی
ب: تقسیم به اجبار
الف) تقسیم به تراضی:
تراضی به معنی خشنودی، رضایت می باشد اما مفهوم حقوقی تقسیم به تراضی عبارت است از هرگاه تمامی شرکایی که در یک مال مشترکا مالک هستند به نحوی از انحاء به تقسیم مال مذکور بین خود راضی باشند به این حالت تقسیم به تراضی گفته می شود.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بين شركاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.»
نکته: تقسیم واحدهای نوساز ممکن است در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یا در صورتجلسه ای مجزا به صورت عادی یا به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود.
نکته: تقسیم ساختمان جدید بین سازنده و مالک ممکن است بعد از اتمام عملیات اجرایی انجام شود.
نکته: تقسیم نامه رسمی پس از اتمام عملیات ساخت با حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی انجام می شود.
نکته: حصه در حقوق به معنای سهم می باشد.
ب) تقسیم به اجبار
اجبار به معنی واداشتن زور و بایستگی میباشد اما مفهوم حقوقی تقسیم به اجبار عبارت است از هرگاه یک نفر یا تعدادی از افرادی که در یک مال مشترکا مالک هستند به نحوی از انحاء به تقسیم مال مذکور بین خود راضی نباشند اما عده ای دیگر به تقسیم مال رضایت داشته باشند که در این صورت دادگاه به درخواست هر یک از شرکا در صورتیکه تقسیم به ضرر نباشد نسبت به تقسیم مال بین شرکا حکم صادر می نماید.
نکته: تفکیک در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر
نکته: تقسیم اعم از افراز و تفکیک است.
نکته: تقسیم هم شامل مال منقول و هم غیر منقول می شود.
نکته: اگر ساختمان جدید تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن مثل قبل باقی می ماند مگر آنکه طرفین اقدام به تنظیم تقسیم نامه نمایند.
نکته: افراز الزاما از طریق دادگاه یا اداره ثبت انجام می شود، اما تقسیم ممکن است به موجب حکم دادگاه یا به توافق صورت پذیرد.
نکته: اگر ساختمان جدید مثلا ۶ طبقه ۲ واحدی باشد که مجموعا می شود ۱۲ واحد و مالک و سازنده هر کدام بر اساس توافق باید مالک ۵۰ درصد از سازه جدید شوند در این صورت هر کدام از طرفین مالک ۶ واحد می شوند که به این عمل تقسیم می گویند نه تفکیک زیرا در تفکیک همانطور که گفته شد حالت اشاعه باقی میماند.
بخش چهارم: میزان سهم مالک و سازنده از ساختمان جدید
تعیین میزان پیش فرض برای سهم هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت امری محال می باشد و میزان مالکیت هر کدام از طرفین قرارداد با توجه به شهر، منطقه، خیابان، نوع کاربری (اعم از مسکونی، تجاری، اداری یا مختلط)، متریال مورد استفاده در سازه میزان تراکم جمعیت، متراژ زمین و غیره کاملا متغیر می باشد لذا در هر پروژه میزان سهم هر کدام از طرفین با توجه به متغیرهای مارالذکر و عرف محل محاسبه و تعیین می گردد. و اما آنچه که در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت متداول است تقسیم عرصه و اعیان در این نوع از قراردادها به صورت ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده تعیین می شود که البته گاهی در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت هر کدام از طرفین مالک ۵۰ درصد از عرصه و اعیان سازه جدید می شوند.
لازم به ذکر است تعیین میزان سهم مالک و سازنده اساسا بر اساس توافق و متغیرهایی که بیان شد تعیین و محاسبه می گردد.
بخش پنجم: چگونگی تقسیم ساختمان جدید بین مالک و سازنده
چگونگی تقسیم ساختمان جدید بین مالک و سازنده بستگی به توافقات بین طرفین دارد در بحث تقسیم ساختمان ما با ۲ موضوع مختلف روبرو می شویم:
الف) چگونگی تقسیم واحدهای ساخته شده
ب) فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض
الف) چگونگی تقسیم واحدهای ساخته شده
ساختمان های جدید اصولا در چند طبقه ساخته می شوند که هر کدام از طرفین متقاضی طبقاتی است که از نظر لوکیشن، نورگیر، چشم انداز، امنیت سهولت در رفت و آمد کم بودن سر و صدا فشار آب دارای بهترین حالت ممکن باشد از این جهت ممکن است بین طرفین یک قرارداد مشارکت در ساخت در چگونگی تقسیم واحدها و طبقات اختلاف حاصل شود.
شایان ذکر است اختلافات بین سازنده و مالک ممکن است نسبت به محل قرار گیری پارکینگها و همچنین انباری و شمالی یا جنوبی یا شرقی و غربی بودن واحدها نیز ایجاد شود.
⬅️ تعیین سهام هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بستگی به میزان سرمایه یا آورده هر کدام از طرفین دارد، لذا آورده یا سرمایه مالک، زمین یا ساختمان کلنگی و آورده یا سرمایه سازنده وجه نقد یا اعتبار مادی و معنوی برای ساخت بنا می باشد.
⬅️ ممکن است در برخی موارد بین سهم مالک و سازنده از بنای احداثی تعادل حاصل نشود به طور مثال سهم مالک ۵۲ درصد و سهم سازنده ۴۸ درصد شود که در این حالت طرفین حسب مورد نسبت به پرداخت مبلغ بلاعوض اقدام می نمایند.
نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا ۱۰ طبقه باشد و سهم مالک ۵۰ درصد و سهم سازنده ۵۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی طبقات ۲ ، ۴، ۶، ۸، ۱۰ متعلق به سازنده و طبقات فرد یعنی ۱، ۳ ۷،۵، ۹ متعلق به مالک می گردد.
نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا ۹ طبقه باشد و سهم مالک ۵۰ درصد و سهم سازنده ۵۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی طبقات ۲ ، ۴، ۶، ۸ متعلق به سازنده و طبقات فرد یعنی طبقات ۳، ۹،۷،۵ متعلق به مالک و طبقه اول نیز به تساوی بین مالک و سازنده تقسیم می شود.
نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا ۱۰ طبقه باشد و سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده 4۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۲، ۴، ۶، ۸ متعلق به سازنده و طبقات ،۱، ۳، ۵، ۷، ۹، متعلق به مالک می گردد.
نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا ۹ طبقه باشد و سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده 4۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۲، ۴، ۶، ۸ متعلق به سازنده و طبقات ۱ ، ۳ ، ۵ ، ۷، ۹ متعلق به مالک می گردد.
نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا ۱۰ طبقه باشد و سهم مالک 4۰ درصد و سهم سازنده ۶۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۱، ۲، ۴، ۶، ۸، ۱۰ متعلق به سازنده و طبقات ۳ ، ۵، ۷، ۹ متعلق به مالک می گردد.
نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا ۹ طبقه باشد و سهم مالک 4۰ درصد و سهم سازنده ۶۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۲، ۴، ۶، ۸، ۹ متعلق به سازنده و طبقات ۱ ، ۳ ، ۵ ، ۷ متعلق به مالک می گردد.
نکته: سازنده و مالک می توانند توافق کنند که مثلا طبقات زوج متعلق به مالک و طبقات فرد متعلق به سازنده باشد.
ب) فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض
همیشه فی ما بین سهم طرفین و واحدهای ساخته شده تعادل ایجاد نمی گردد و لازم است برای تقسیم صحیح ساختمان بین طرفین یا میزان سهم سازنده یا مالک تعدیل گردد یا اینکه هر کدام از طرفین حسب مورد با پرداخت مبلغ بلاعوض به طرف مقابل اقدام به برقراری تعادل در قرارداد با هدف تقسیم صحيح واحدها بین خود اقدام نمایند.
مبلغ بلاعوض قرارداد مشارکت در ساخت = قدرالسهم مالک × (آورده مالک+ آورده سازنده) – آورده مالک
به طور مثال:
- سرمایه سازنده ۳۰۰ میلیون تومان است.
- قیمت زمین مالک ۷۵۰ میلیون تومان ارزش گذاری شده است.
- قدر السهم مالک بنا بر توافق ۶۰ درصد در نظر گرفته شده است
%60×(300+750)-750=120 میلیون مبلغ بلاعوض
پس ۱۲۰ میلیون تومان در مثال بالا باید سازنده به مالک پرداخت نماید تا تعادل ۶۰٪ درصد سهم مالک و ۴۰٪ سهم سازنده حفظ شود.